Etusivu » Artikkelit » Kun vesivahinko sattuu – mutta kenen vastuulla?

Kun vesivahinko sattuu – mutta kenen vastuulla?

Kansallisella tasolla vesivahinkoja tapahtuu vuositasolla kymmeniä tuhansia. Korvauksia näiden osalta maksetaan yli 160 miljoonan euron edestä. Vesivahinko ja vuotovahinko ovat vahinkoja, joiden aiheuttamien syiden määrän voi sanoa olevan suoraan verrannollinen suhteessa tapausten määrään. Yleisiä syitä ovat esimerkiksi käyttövesiputkistojen ja viemäriputkistojen vanheneminen, vettä käyttävien laitteiden lisääntyminen sekä rakennusvirheet.

Vakuutusyhtiöt tulevat vuosittain kattaneeksi maksettavien korvausten kokonaissummasta vain murto-osan, joten vastuuosuuksien selvittelyn myötä on jokaisen tapauksen osalta ratkaistava myös korvattavien summien määrä.  Erityisesti asunto-osakeyhtiöissä tapahtuvien vahinkojen yhteydessä selvitettävät asiat tuovat mukanaan epäselvyyksiä, jotka voidaan lopulta saattaa tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Missä vesivahinko aiheutuu?

Suomessa asunto-osakeyhtiön vastuunjaosta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä määritellään taloyhtiön pääsääntöinen korvausvastuu. Tämä korvausvastuu pitää sisällään kunnossapidon siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Osakkeenomistajan korvausvastuu määritellään edellä mainitun luvun 3 §:ssä. Tämän vastuun mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistaja ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, jonka voidaan katsoa aiheutuvan tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti. Osakkeenomistajan puolestaan odotetaan hoitavan osakehuoneistoaan huolellisesti ja toteutettavan kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu.

Vahingon tapahtuessa

Osakeyhtiölain 24 luvussa säädetään taloyhtiön sisällä jaettavasta korvausvastuusta. 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vesivahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, katsotaan vesivahinko aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Jos asunnon vian katsotaan olevan rakenteissa tai eristeissä, määräytyy vastuu korjauksista asunto-osakeyhtiölain ja taloyhtiön vastuunjakotaulukon mukaan ensisijaisesti taloyhtiölle. Tällöin lakisääteisen korjaus- ja kuivatustoimenpiteet korvausvastuineen kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Taloyhtiön korvausvastuu kattaa vahingoista aiheutumisen ennallistamiseen ns. perustasoon saakka.

Korvaako vakuutusyhtiö?

Vakuutusyhtiöiden käyttämissä vakuutusehdoissa on suurta vaihtelua. Kotivakuutuksia vertaillessa pelkän hinnan lisäksi on syytä punnita tarjottuja sopimusehtoja ennen kaikkea kokonaisuutena. Ennakoinnin tärkeyttä ei voi tässäkään suhteessa korostaa liikaa; hankitaanhan vakuutus ennen kaikkea sen varalle, että jotain tulee tapahtumaan. Kun jotain puolestaan tapahtuu, halutaan ylimääräisiltä kuluilta jo aiheutuneen mielipahan lisäksi luonnollisesti välttyä. Sopivaa turvatasoa valitessa on siten kannattavaa miettiä, mitä riskejä on itse valmis kantamaan.

Pääperiaatteissaan korvausvastuiden jakaantuminen vakuutustasolla menee seuraavasti:

  • Taloyhtiön vastuulla olevia vahinkoja korvaa kiinteistövakuutus.
  • Kiinteistövakuutuksen omaisuusosa korvaa vain äkilliset ja ennalta-arvaamattomat vahingot. Mikäli aiheutunut vahinko ei ole tulkittavissa edellä mainitusti äkilliseksi ja ennalta-arvaamattomaksi, jää vahinko sen osapuolen korvattavaksi, jolle vastuu vahingon osalta voidaan asunto-osakeyhtiölain tai muun vaikuttavan lainsäädännön nojalla osoittaa. Tilanteen kokonaiskartoittaminen vaatii tuekseen aiheutuneen selvittämistä ja tarvittavan näytön hankkimista. Näillä korvausvastuu saadaan osoitettua osapuolelle, jolle se todellisuudessa kuuluu.
  • Kotivakuutus ei korvaa vahinkoja, jotka ovat taloyhtiön vastuulla.

Kotivakuutuksen lisäksi vuokralainen voi varautua vastuuvakuutuksella, jonka kotivakuutus itsessään voi sisältää. Pääsääntöisesti vastuuvakuutuksen ideana on korvata muille kuin vahingon aiheuttajalle aiheutunut vahinko, kuten esimerkiksi vesivahinko. Useimpien vastuuvakuutusten edellytyksenä on kuitenkin tuottamus, eli aiheutetun vahingon toteuttaminen huolimattomuudesta. Tällöin törkeällä tuottamuksella tai tahallisesti aiheutetut vahingot on rajattu pois vastuuvakuutuksen piiristä. Kun vesivahinko ei pidä sisällään tuottamuksellista tekoa, ei vastuuvakuutuksesta korvata muille aiheutuneita vahinkoja.

Kiinteistövakuutuksella korvataan pääsääntöisesti rakennukselle aiheutuneita vahinkoja. Myös kiinteistövakuutuksen osalta ehdot ovat vakuutuskohtaiset. Taloyhtiö hallinnoi kiinteistövakuutussopimusta ja käytännössä joko isännöitsijä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja voi tehdä muutoksia vakuutussopimukseen, hakea korvausta vakuutuksesta tai hakea muutosta vakuutusyhtiön korvauspäätökseen.

Saako taloyhtiö laskuttaa asukasta tai osakasta? 

Korvausvastuu riippuu luonnollisesti tapahtuneesta ja sen perusteella hahmotettavasta vastuunjaosta. Vahingon sattuessa vastuuosuudet eivät näyttäydy yleensä selkeinä. Tällöin jokaisen osapuolen kannalta olennaista on osoittaa täyttäneensä asunto-osakeyhtiölain mukaiset velvoitteensa.

Korkein oikeus on esimerkiksi vuonna 2016 (KKO 2016:33) ratkaissut tapauksen, jossa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Siitä huolimatta yhtiö vaati vahingonkorvausta paitsi vuokralaiselta, myös huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalta.

Korkein oikeus kiinnitti ratkaisussaan huomiota asunto-osakeyhtiölain esitöihin, joissa todetaan vahingonkärsijän velvollisuus osoittaa vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys (HE 24/2009 vp s. 37.) Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännöksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, osakkeenomistajan on 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan osoitettava menetelleensä huolellisesti.

Tapauksessa korvauksia vaadittiin myös osakkeenomistajalta, joten korkein oikeus selvitti osapuolten asunto-osakeyhtiölain mukaisten velvoitteiden täyttämistä. Tämän perusteella korkein oikeus katsoi, ettei osakkeenomistaja ollut toiminut asunto-osakeyhtiölain mukaisten velvollisuuksien vastaisesti, eikä siten ollut vahingonkorvausvelvollinen vuokralaisensa huolimattomuudesta.

Usein vesivahingot ehtivät aiheuttaa vahinkoa kerralla useampaan asuntoon tai muihin tiloihin. Mikäli vahingon katsottaisiin aiheutuneen rakenteessa olevan puutteen tai vian vuoksi, olisi korvausvastuu taloyhtiöllä. Kustannusten ollessa huomattavia, aletaan tyypillisesti selvittämään taustalla vaikuttavia mahdollisuuksia tuottamukselle tai tahallisuudelle. Tällöin korvausvastuuta voidaan pyrkiä jakamaan myös perusteettomasti.

Joissain taloyhtiöissä vesivahingon jälkeistä korjaustyötä voidaan osakkaiden yhteisellä päätöksellä toteuttaa erikseen jokaisen osakkeenomistajan toimesta ja kustannuksella. Taloyhtiö voi esimerkiksi tarjoutua osallistumaan työhön tietyllä summalla tai työosuudella. Niin osakkaan kuin vuokralaisen tulee kuitenkin huomioida, että kunkin osapuolen korvausvastuu voidaan perustella vain asunto-osakeyhtiölain, tehdyyn sopimuksen tai yleisten vahingonkorvasoikeudellisten periaatteiden perusteella. Näin ollen korvauksiin tai työhön ei kannata sitoutua, ennen kuin on varmistunut perusteen oikeellisuudesta.

Miten toimia?

Vastuukysymysten selvittely alkaa yleensä heti akuutin tilanteen rauettua. Tällöin vahingot on tarkastettava ja raportoitava siten, että vahinkojen aiheutuminen on jälkikäteen todennettavissa. Vakuutusyhtiöön täytyy olla yhteydessä mahdollisimman pian vahingon tapahduttua.

Kosteuskartoituksen ja vahinkotarkastuksen yhteydessä selvitetään pääsääntöisesti vesivahingon laajuus ja syy, jolloin asukkaan tulee saada selvityksistä kirjallinen dokumentti. Toisinaan vesivahingot edellyttävät niin laajoja korjaustöitä, että asunnosta on muutettava tilapäisesti pois. Jos vesivahinko on aiheutunut vakuutuksesta korvattavasta syystä, voidaan asukkaan kotivakuutuksesta korvata mahdollisesti myös tilapäismajoituksesta aiheutuvat kohtuulliset kustannukset.

On huomioitava, ettei taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa asukkaalle vuodosta aiheutuvia lisäkuluja tai vaivaa. Esimerkiksi remontin aikainen muutto, matkustelu tai muu sijaisasuminen, sekä omaisuusvahingot, omavastuu ja isännöitsijälle aiheutunut turha työ, kasvattavat jo entuudestaan suuria kustannuksia huomattavasti.

Tärkeää kustannus- ja korvausvastuiden toteuttamisen osalta on, että kukin osapuoli katsotaan vastuulliseksi vain omista velvoitteistaan.

Tiia Tuovinen

Yhteydenottolomake