Vaikka asuinhuoneiston vuokraus katsotaan lähtökohtaisesti pitkäkestoiseksi sopimussuhteeksi, voi tulla esiin tilanteita, joissa jo aloitettu vuokrasuhde on syystä tai toisesta tarvetta päättää. Yleinen lähtökohta on, että vuokralaista pidetään vuokrasuhteen heikompana osapuolena, jolloin laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta pyritään suojamaan vuokralaisen asemaa. Tämä näkyy muun muassa osapuolten irtisanomisajoissa.
Asuinhuoneiston vuokrasuhde vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on varallisuusoikeudellinen sopimussuhde. Kuten sopimussuhteissa yleensä, myös vuokrasopimussuhteessa on mahdollista, että vuokranantajan ja vuokralaisen välille syntyy erimielisyyksiä koskien vuokrasuhteen aloittamista taikka sen päättämistä. Tässä artikkelissa käsittelen viimeksi mainittua.
Asuinhuoneiston kunto ja huoneistosta muuttaminen
Asuinhuoneiston kunnon ylläpitäminen on vuokranantajan tehtävä, mutta vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös vastuun siirtämisestä vuokralaiselle. Huoneisto kuitenkin vuokrataan vuokralaiselle siinä kunnossa kuin se on. Vuokralaisella on velvollisuus hoitaa asuinhuoneistoa huolellisesti. Tämä saattaakin herättää osapuolten välillä erimielisyyksiä, sillä laissa ei ole säännelty miten vuokralaisen olisi käytettävä huoneistoa. Lähtökohtana kuitenkin on, että asuinhuoneistoa käytetään asumiskäyttöön, jolloin normaalista asumista aiheutunut kuluminen huoneistossa on sallittua. Mikäli asuntoon kohdistuu normaalista asumisesta poikkeavaa kulutusta taikka muuta vahinkoa, vuokralainen on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon. Rajanveto siitä, mikä voidaan katsoa normaalista asumisesta johtuvaksi kulumiseksi, voi aiheuttaa osapuolten välillä erimielisyyksiä.
Kun tehdään rajanvetoa siitä mikä katsotaan asuinhuoneiston normaalista käytöstä aiheutuneeksi kulumiseksi, huomiota on kiinnitettävä ainakin seuraavin seikkoihin. Ensinäkin on selvitettävä onko huoneiston pinnoissa oleva kuluma syntynyt äkillisesti vai hitaasti ajan kuluessa. Lähtökohtaisesti tavanomainen kuluminen ei ole äkillistä, vaan se syntyy ajan mittaan asuinhuoneiston pintoihin. Arvioinnissa on huomioitava lisäksi vuokrasuhteen kesto sekä asuinhuoneistossa asuneiden lukumäärä. Luonnollisesti, mitä pidempään vuokrasuhde on jatkunut taikka mitä enemmän asuinhuoneistossa on ollut vuokralaisia, sitä enemmän asuntoon on saattanut tulla jälkiä. Kulumisasteeseen vaikuttavat lisäksi huoneiston kunto sekä huoneiston pinnoilla käytetyt materiaalit. Mikäli vuokranantaja on valinnut vuokrahuoneistonsa pinnoille sellaiset materiaalit, jotka ovat herkkiä kulumisesta aiheutuville jäljille, on tämä tulkittava vuokranantajan tietoisena riskinä siitä, että huoneessa saattaa näkyä herkemmin kulumisen aiheuttamia jälkiä. Tällainen materiaali voi olla esimerkiksi seinillä oleva huokoinen tapetti, johon jää keskivertoa herkemmin painaumat sängynpäädystä taikka sohvasta.
Huomionarvoista on nostaa esille vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus. Käytännössä tämä velvollisuus tarkoittaa, että vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai sellaisesta puutteellisuudesta, jonka korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa. Vuokralaisen on kuitenkin tehtävä ilmoitus heti, jos korjaus on vahingon laajenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä. Tällainen huoneistossa havaittava vahinko voi olla esimerkiksi vuotava vesihana taikka kosteuden huomaaminen asuinhuoneiston rakenteissa.
Muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymispäivää seuraava arkipäivä. Tällöin vuokralaisen on jätettävä puolet huoneistosta vuokranantajan käyttöön sekä muuttopäivää seuraavana päivänä vuokralaisen on viimeistään luovutettava koko huoneisto vuokranantajalle.
Vuokranantajan vaihtuminen
Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselle, mihin hänen oikeutensa vuokrata asuinhuoneistoa perustuu. Tällöin vuokranantajalla on velvollisuus ilmoittaa vuokralaiselle myös siitä, mikäli hänen oikeutensa vuokrata huoneistoa päättyy. Ilmoitus vuokranantajan vaihtumisesta on tehtävä vuokralaiselle viivytyksettä. Lähtökohtaisesti vuokranantajan vaihtuessa kesken voimassaolevan vuokrasuhteen, vuokrasopimus sitoo myös uutta omistajaa. Sopimuksen sitovuuden edellytyksenä on, että vuokralaisen on täytynyt saada huoneisto haltuunsa ennen alkuperäisen vuokranantajan ja tulevan vuokranantajan välistä luovutussopimusta. Luovutussopimuksessa on lisäksi täytynyt olla maininta vuokrasopimuksen pysyvyydestä. Mikäli vuokranantajan ja vuokralaisen vuokrasopimukseen on vuokrasuhteen aikana tehty muutoksia tai lisäyksiä eikä näitä ole merkattu asianmukaisesti vuokrasopimukseen, nämä muutokset taikka lisäykset eivät sido uutta vuokranantajaa. Muutokset ja lisäykset voivat tulla kuitenkin uutta vuokranantajaa sitoviksi, ellei hän ilmoita kuukauden kuluessa, ettei hän niitä hyväksy. Tämän vuoksi sopimukseen tehtävät muutokset on ehdottoman tärkeää merkitä asianmukaisesti vuokrasopimukseen.
Vuokrasopimuksen irtisanominen
Mikäli toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua, elleivät osapuolet sovi toisin. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisaika on suoritettu. Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasopimusta on irtisanomista ennen kestänyt yhtäjaksoisesti yli vuoden. Muussa tapauksessa vuokranantajan irtisanomisaika on vain kolme kuukautta. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksensa, irtisanomisaika on vain yksi kuukausi. Säännökset ovat pakottavia siinä määrin, että vuokrasopimuksessa olevat ehdot, joilla lyhennetään vuokranantajan irtisanomisaikaa tai pidennetään vuokralaisen irtisanomisaikaa, ovat mitättömät.
Määräaikainen vuokrasopimus päättyy lähtökohtaisesti vasta kun, sopimuksen määräaikaisuus on kulunut. Pääsääntöisesti määräaikaista vuokrasopimusta ei voi näin ollen irtisanoa. Vuokranantajalla on kuitenkin oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus erityisestä perusteesta. Erityisenä perusteena pidetään esimerkiksi sitä, jos vuokralainen saa työ- tai opiskelupaikan kesken määräaikaisen sopimuksen taikka jos vuokranantaja tarvitsee asuntoa oman tai perheenjäsenensä käyttöön sellaisesta syystä, joka ei ollut ennakoitavissa sopimusta tehtäessä.
Vuokrasopimuksen purkaminen ja lakkaaminen
Tietyissä tilanteissa on mahdollista purkaa osapuolten välinen vuokrasopimus. Vuokranantajalla on mahdollisuus purkaa vuokrasopimus esimerkiksi silloin, jos vuokravastiketta ei makseta sovittuna ajankohtana, vuokralainen viettää häiritsevää elämää taikka jos vuokralainen muuten hoitaa huoneistoa huonosti. Vuokranantajalla ei ole kuitenkaan oikeutta irtisanoa vuokrasopimusta välittömästi puutteellisen toiminnan havaittuaan, koska vuokranantajan on annettava vuokralaiselle kirjallinen varoitus. Näin ollen kirjallinen varoitus vuokranantajalta on edellytys vuokrasopimuksen purkamiselle. Lisäksi varoitus on täytynyt antaa samasta toiminnasta, jonka perusteella vuokrasopimus puretaan. Mikäli vuokralainen kuitenkin korjaa välittömästi puutteellisen toimintansa annetun varoituksen myötä, ei vuokranantajalla ole perustetta purkaa vuokrasopimusta. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus silloin, jos vuokrahuoneisto aiheuttaa ilmeistä vaaraa vuokralaisen terveydelle, kun huoneistoa käytetään vuokrasopimuksessa määriteltyyn tarkoitukseen.
Vuokrasopimus lakkaa tilanteissa, joissa vuokrahuoneisto tuhoutuu, taikka viranomainen kieltää huoneiston käyttämisen siihen tarkoitukseen, joka on määritelty vuokrasopimuksessa. Käytännössä tämä useimmiten tarkoittaa, ettei vuokrahuoneistoa saa viranomaisen määräyksen perusteella käyttää asumistarkoitukseen. Mikäli vuokrasopimuksen lakkaaminen johtuu vuokranantajasta johtuvasta syystä, vuokralaisella on oikeus saada korvaus näin aiheutuneesta vahingosta.
Josefine Vannio