Asuinhuoneiston vuokrauksessa on kyse huoneiston käyttöoikeuden luovuttamisesta vuokralaiselle vastiketta vastaan. Vastiketta kutsutaan usein vuokraksi, jona voi olla lähes mitä vaan, jolla on rahallista arvoa, mutta useimmiten vuokralla viitataan rahasuoritukseen. Sopimusta, jolla asuinhuoneiston käyttöoikeus luovutetaan, kutsutaan vuokrasopimukseksi. Vuokraoikeus syntyy aina sopimuksella, jolle on ominaista että se on voimassa joko toistaiseksi taikka tietyn määräajan. Kun huoneisto taikka huone vuokrataan asumistarkoitukseen, sovellettavaksi tulee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.
Asuinhuoneiston vuokrasuhde vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on varallisuusoikeudellinen sopimussuhde. Kuten sopimussuhteissa yleensä, myös vuokrasopimussuhteessa on mahdollista, että vuokranantajan ja vuokralaisen välille syntyy erimielisyyksiä koskien erityisesti vuokrasuhteen aloittamista taikka sen päättämistä. Tässä artikkelissa käsittelen vuokrasuhteen perustamisvaiheessa mahdollisesti ilmeneviä ongelmia.
Vuokrasopimuksen solmiminen
Vuokrasopimuksessa on kyse varallisuusoikeudellisesta sopimuksesta. Asuinhuoneistoa vuokrattaessa, sopimus on suositeltavaa tehdä kirjallisesti. Jos vuokrasopimukseen on syytä tehdä muutoksia vuokrasuhteen aikana, on myös nämä muutokset merkittävä sopimukseen kirjallisesti. Vuokrasopimuksen tekeminen kirjallisesti ei ole kuitenkaan varsinainen muotomääräys vaan vahva suositus. Vuokrasopimus on näin ollen pätevä myös suullisesti solmittuna. Mikäli vuokrasopimus kuitenkin solmitaan muulla tavalla kuin kirjallisesti, katsotaan vuokrasopimus aina toistaiseksi voimassaolevaksi. Kirjallinen vuokrasopimus on näin ollen edellytys määräaikaisen vuokrasuhteen syntymiselle.
Syntynyt asuinhuoneiston vuokrasopimus sitoo sen molempia osapuolia. Vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen vuokralaiselle siirtyy sopimuksen mukaisesti asuinhuoneiston käyttö- ja hallintaoikeus. Tämä tarkoittaa luonnollisesti sitä, että samanaikaisesti vuokranantaja menettää käyttöoikeutensa asuinhuoneistoon. Vaikka asiasta voidaan sopia toisin, yleinen käytäntö on, että vuokralaisella on yksinoikeus asuinhuoneistoon, eikä vuokranantajalla ole oikeutta huoneiston käyttöön ilman että asiasta sovittaisiin osapuolten välillä erikseen. Vuokrasuhteen aikana vuokranantajalle, voi tulla tarve päästä vuokralaisen hallinnassa olevaan asuinhuoneistoon. Huoneistoon pääsyyn vuokranantajalla on kuitenkin oltava peruste. Tällaisena perusteena voi toimia esimerkiksi vuokranantajan tarve päästä huoneistoon sen hoidon ja kunnon valvomista varten. Myös tilanteissa, joissa vuokranantaja on aikeissa myydä tai uudelleen vuokrata huoneistonsa, vuokralaisella on velvollisuus päästää vuokranantaja näyttämään huoneistoa osapuolten yhdessä sopimana aikana.
Vuokran maksaminen ja vuokran määrä
Asuinhuoneiston vuokrauksessa vuokra on maksettava viimeistään kuukauden toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, ellei vuokrasopimuksessa ole toisin sovittu. Lähtökohtaisesti vuokranmaksukausi on kuukausi. Vuokra maksetaan vuokranantajan ja vuokralaisen sopimalta ajalta. Lisäksi vuokran maksamisesta ennakkoon voidaan sopia erikseen vuokrasopimuksessa. Vuokraennakkoa voidaan periä kuitenkin vain erityisestä syystä sekä enintään vain kolmelta kuukaudelta. Sopimusehto, jonka mukaan vuokralaiselle voidaan vuokrasuhteen aikana asettaa velvollisuus maksaa vuokraa ennakolta, on mitätön.
Vuokravastikkeen määrä määräytyy osapuolten välisellä sopimuksella. Vuokrasopimuksen solmittuaan osapuolet sitoutuvat noudattamaan sopimaansa vastiketta. Vuokrasuhteet ovat lähtökohtaisesti luonteeltaan pitkäkestoisia sopimuksia, jolloin sopimussuhteen aikana saattaa nousta esiin tarve muuttaa vuokravastikkeen määrää. Jotta vuokravastikkeen muuttaminen vuokrasopimussuhteen aikana voisi tulla kysymykseen, on siitä kuitenkin sovittava erikseen jo vuokrasopimusta solmittaessa. Mikäli vuokranantajalle halutaan antaa täysin yksipuolinen oikeus korottaa vuokravastiketta, on tämän siis käytävä ilmi vuokrasopimuksesta. Muutoin vuokravastiketta ei voida korottaa ilman vuokralaisen suostumusta. Vuokrasopimuksiin sisältyy yleisimmin nykyään indeksilauseke, jonka mukaan vuokraa tarkistetaan jonkin indeksin muutosten mukaisesti. Indeksit, joihin vuokravastikkeen muutos useimmiten sidotaan, ovat esimerkiksi kuluttajahintaindeksi ja elinkustannusindeksi. Kun vuokran korottamisesta on sovittu vuokrasopimuksessa, on sopimusehdossa kuitenkin huomioitava indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettu laki. Harvinaisemmaksi ovat muuttuneet kiinteät vuosittaiset vuokrankorotusprosentit, sillä ne saattavat pidemmällä aikavälillä johtaa hyvinkin kohtuuttomaan vuokravastikkeeseen.
Vuokranantajalle annetusta vastikkeen korotusmahdollisuudesta huolimatta, vastikkeen määrä ei saa olla kohtuuton. Vuokravastike voi olla joko kohtuuttoman korkea tai alhainen, jolloin kummallekin osapuolelle on annettu mahdollisuus saattaa vastikkeen määrän kohtuullisuusarviointi tuomioistuimen arvioitavaksi.
Vuokravakuus ja siitä aiheutuvat ongelmatilanteet
Vuokravakuuden tarkoituksena on, että vuokralainen antaa vuokranantajalle vakuuden mahdollisesti myöhemmin syntyvän vahingon varalta. Vakuuden määrää on lainsäädännössä rajoitettu siten, että ehto, jonka mukaan vuokralainen joutuu asettamaan suuremman vakuuden kuin kolmen kuukauden vuokran, on mitätön.
Vakuuden antamisessa kannattaa olla tarkkana, sillä ongelmia vuokralaisen näkökulmasta saattaa aiheutua siitä, ettei maksettua vuokravakuutta palauteta vuokrasuhteen päätyttyä. Tilannetta hankaloittaa entisestään se, että pitkään perinteisenä käytäntönä on ollut vuokravakuuden suorittaminen vuokranantajan pankkitilille tilimaksuna. Tulevaisuutta silmällä pitäen sekä varmistuakseen siitä, että vuokravakuuden saa varmasti takaisin vuokrasuhteen päätyttyä onkin suositeltavaa perustaa vakuutta varten vuokravakuustili. Vuokravakuustili on erillinen pankissa avattava tili, johon siirretään vuokravakuutta vastaava summa. Vuokralainen voi avata vuokravakuustilin omassa pankissaan. Tilin avattuaan vuokralainen ei pysty hallinnoimaan kyseisellä tilillä olevia varoja. Vuokralainen pääsee käsiksi varoihin vasta sen jälkeen, kun tämä on palauttanut pankkiin kirjallisen todistuksen siitä, että vuokranantaja on antanut pankille luvan vuokravakuuden palauttamiseen. Vuokravakuustili suojaa vuokralaista myös siinä mielessä, ettei myöskään vuokranantaja pääse tilillä oleviin varoihin käsiksi perusteetta. Vuokranantajalla on oikeus saada suoritus vuokravakuustililtä vasta sitten, kun tämä on osoittanut tositteen pankille siitä, että asuinhuoneistolle on sattunut sellaista vahinkoa, joka on kuulunut vuokralaisen vastuun piiriin.
Huoneiston jälleen- ja alivuokraus
Huoneiston jälleenvuokrauksella tarkoitetaan tilannetta, jossa huoneiston ensivuokralainen vuokraa koko vuokraamansa huoneiston edelleen toiselle vuokralaiselle vastiketta vastaan. Jälleenvuokrauksen mahdollisuudesta on oltava maininta joko vuokrasopimuksessa, taikka siihen on muutoin saatava erillinen lupa vuokranantajalta. Asuinhuoneiston jälleenvuokrauksessa syntyy tilanne, jossa ensivuokralaisesta tulee jälleenvuokraajan vuokranantaja. Lisäksi on myös mahdollista että jälleenvuokraaja vuokraa huoneiston yhä edelleen, jolloin ketju jatkuu. Jälleenvuokrauksesta säännellään AsHVL 72§:ssä. Sääntelyllä pyritään turvaamaan asuinhuoneisto tosiasiallisesti käyttävän asema sekä toisaalta järjestämään ensivuokranantajan ja vuokralaisen välistä suhdetta. Huomattavaa on, ettei ensivuokranantajan ja jälleenvuokralaisen välille synny sopimussuhdetta, sillä vuokrauksessa on kyse nimenomaan osapuolten välisestä sopimuksesta, jolloin yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan sopimus ei sido kolmansia, eli tässä tapauksessa vuokralaisten keskinäinen sopimus asunnon jälleenvuokrauksesta ei sido ensivuokranantajaa. Koska ensivuokranantajan ja jälleenvuokraajan välille ei synny sopimussuhdetta, onkin tullut erikseen säätää osapuolille kohdistuvista oikeuksista ja velvollisuuksista.
Alivuokrauksessa on taas kyse siitä että vuokralainen vuokraa edelleen osan vuokraamastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan. Alivuokra- ja jälleenvuokrasuhde eroavat toisistaan siinä, että kun on kyseessä asuinhuoneiston alivuokraus, osa asuinhuoneistosta jää alkuperäisen vuokralaisen käyttöön. Asunnon alivuokrausta koskevissa tapauksissa sääntelyn tarve johtuu pitkälti siitä, että päävuokralainen ja alivuokralainen käyttävät asuntoa yhdessä.
Josefine Vannio