Etusivu » rakentaminen

Kategoria: rakentaminen

Kun vesivahinko sattuu – mutta kenen vastuulla?

Kansallisella tasolla vesivahinkoja tapahtuu vuositasolla kymmeniä tuhansia. Korvauksia näiden osalta maksetaan yli 160 miljoonan euron edestä. Vesivahinko ja vuotovahinko ovat vahinkoja, joiden aiheuttamien syiden määrän voi sanoa olevan suoraan verrannollinen suhteessa tapausten määrään. Yleisiä syitä ovat esimerkiksi käyttövesiputkistojen ja viemäriputkistojen vanheneminen, vettä käyttävien laitteiden lisääntyminen sekä rakennusvirheet.

Vakuutusyhtiöt tulevat vuosittain kattaneeksi maksettavien korvausten kokonaissummasta vain murto-osan, joten vastuuosuuksien selvittelyn myötä on jokaisen tapauksen osalta ratkaistava myös korvattavien summien määrä.  Erityisesti asunto-osakeyhtiöissä tapahtuvien vahinkojen yhteydessä selvitettävät asiat tuovat mukanaan epäselvyyksiä, jotka voidaan lopulta saattaa tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Missä vesivahinko aiheutuu?

Suomessa asunto-osakeyhtiön vastuunjaosta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä määritellään taloyhtiön pääsääntöinen korvausvastuu. Tämä korvausvastuu pitää sisällään kunnossapidon siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Osakkeenomistajan korvausvastuu määritellään edellä mainitun luvun 3 §:ssä. Tämän vastuun mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistaja ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, jonka voidaan katsoa aiheutuvan tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti. Osakkeenomistajan puolestaan odotetaan hoitavan osakehuoneistoaan huolellisesti ja toteutettavan kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu.

Vahingon tapahtuessa

Osakeyhtiölain 24 luvussa säädetään taloyhtiön sisällä jaettavasta korvausvastuusta. 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vesivahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, katsotaan vesivahinko aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Jos asunnon vian katsotaan olevan rakenteissa tai eristeissä, määräytyy vastuu korjauksista asunto-osakeyhtiölain ja taloyhtiön vastuunjakotaulukon mukaan ensisijaisesti taloyhtiölle. Tällöin lakisääteisen korjaus- ja kuivatustoimenpiteet korvausvastuineen kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Taloyhtiön korvausvastuu kattaa vahingoista aiheutumisen ennallistamiseen ns. perustasoon saakka.

Korvaako vakuutusyhtiö?

Vakuutusyhtiöiden käyttämissä vakuutusehdoissa on suurta vaihtelua. Kotivakuutuksia vertaillessa pelkän hinnan lisäksi on syytä punnita tarjottuja sopimusehtoja ennen kaikkea kokonaisuutena. Ennakoinnin tärkeyttä ei voi tässäkään suhteessa korostaa liikaa; hankitaanhan vakuutus ennen kaikkea sen varalle, että jotain tulee tapahtumaan. Kun jotain puolestaan tapahtuu, halutaan ylimääräisiltä kuluilta jo aiheutuneen mielipahan lisäksi luonnollisesti välttyä. Sopivaa turvatasoa valitessa on siten kannattavaa miettiä, mitä riskejä on itse valmis kantamaan.

Pääperiaatteissaan korvausvastuiden jakaantuminen vakuutustasolla menee seuraavasti:

  • Taloyhtiön vastuulla olevia vahinkoja korvaa kiinteistövakuutus.
  • Kiinteistövakuutuksen omaisuusosa korvaa vain äkilliset ja ennalta-arvaamattomat vahingot. Mikäli aiheutunut vahinko ei ole tulkittavissa edellä mainitusti äkilliseksi ja ennalta-arvaamattomaksi, jää vahinko sen osapuolen korvattavaksi, jolle vastuu vahingon osalta voidaan asunto-osakeyhtiölain tai muun vaikuttavan lainsäädännön nojalla osoittaa. Tilanteen kokonaiskartoittaminen vaatii tuekseen aiheutuneen selvittämistä ja tarvittavan näytön hankkimista. Näillä korvausvastuu saadaan osoitettua osapuolelle, jolle se todellisuudessa kuuluu.
  • Kotivakuutus ei korvaa vahinkoja, jotka ovat taloyhtiön vastuulla.

Kotivakuutuksen lisäksi vuokralainen voi varautua vastuuvakuutuksella, jonka kotivakuutus itsessään voi sisältää. Pääsääntöisesti vastuuvakuutuksen ideana on korvata muille kuin vahingon aiheuttajalle aiheutunut vahinko, kuten esimerkiksi vesivahinko. Useimpien vastuuvakuutusten edellytyksenä on kuitenkin tuottamus, eli aiheutetun vahingon toteuttaminen huolimattomuudesta. Tällöin törkeällä tuottamuksella tai tahallisesti aiheutetut vahingot on rajattu pois vastuuvakuutuksen piiristä. Kun vesivahinko ei pidä sisällään tuottamuksellista tekoa, ei vastuuvakuutuksesta korvata muille aiheutuneita vahinkoja.

Kiinteistövakuutuksella korvataan pääsääntöisesti rakennukselle aiheutuneita vahinkoja. Myös kiinteistövakuutuksen osalta ehdot ovat vakuutuskohtaiset. Taloyhtiö hallinnoi kiinteistövakuutussopimusta ja käytännössä joko isännöitsijä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja voi tehdä muutoksia vakuutussopimukseen, hakea korvausta vakuutuksesta tai hakea muutosta vakuutusyhtiön korvauspäätökseen.

Saako taloyhtiö laskuttaa asukasta tai osakasta? 

Korvausvastuu riippuu luonnollisesti tapahtuneesta ja sen perusteella hahmotettavasta vastuunjaosta. Vahingon sattuessa vastuuosuudet eivät näyttäydy yleensä selkeinä. Tällöin jokaisen osapuolen kannalta olennaista on osoittaa täyttäneensä asunto-osakeyhtiölain mukaiset velvoitteensa.

Korkein oikeus on esimerkiksi vuonna 2016 (KKO 2016:33) ratkaissut tapauksen, jossa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Siitä huolimatta yhtiö vaati vahingonkorvausta paitsi vuokralaiselta, myös huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalta.

Korkein oikeus kiinnitti ratkaisussaan huomiota asunto-osakeyhtiölain esitöihin, joissa todetaan vahingonkärsijän velvollisuus osoittaa vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys (HE 24/2009 vp s. 37.) Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännöksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, osakkeenomistajan on 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan osoitettava menetelleensä huolellisesti.

Tapauksessa korvauksia vaadittiin myös osakkeenomistajalta, joten korkein oikeus selvitti osapuolten asunto-osakeyhtiölain mukaisten velvoitteiden täyttämistä. Tämän perusteella korkein oikeus katsoi, ettei osakkeenomistaja ollut toiminut asunto-osakeyhtiölain mukaisten velvollisuuksien vastaisesti, eikä siten ollut vahingonkorvausvelvollinen vuokralaisensa huolimattomuudesta.

Usein vesivahingot ehtivät aiheuttaa vahinkoa kerralla useampaan asuntoon tai muihin tiloihin. Mikäli vahingon katsottaisiin aiheutuneen rakenteessa olevan puutteen tai vian vuoksi, olisi korvausvastuu taloyhtiöllä. Kustannusten ollessa huomattavia, aletaan tyypillisesti selvittämään taustalla vaikuttavia mahdollisuuksia tuottamukselle tai tahallisuudelle. Tällöin korvausvastuuta voidaan pyrkiä jakamaan myös perusteettomasti.

Joissain taloyhtiöissä vesivahingon jälkeistä korjaustyötä voidaan osakkaiden yhteisellä päätöksellä toteuttaa erikseen jokaisen osakkeenomistajan toimesta ja kustannuksella. Taloyhtiö voi esimerkiksi tarjoutua osallistumaan työhön tietyllä summalla tai työosuudella. Niin osakkaan kuin vuokralaisen tulee kuitenkin huomioida, että kunkin osapuolen korvausvastuu voidaan perustella vain asunto-osakeyhtiölain, tehdyyn sopimuksen tai yleisten vahingonkorvasoikeudellisten periaatteiden perusteella. Näin ollen korvauksiin tai työhön ei kannata sitoutua, ennen kuin on varmistunut perusteen oikeellisuudesta.

Miten toimia?

Vastuukysymysten selvittely alkaa yleensä heti akuutin tilanteen rauettua. Tällöin vahingot on tarkastettava ja raportoitava siten, että vahinkojen aiheutuminen on jälkikäteen todennettavissa. Vakuutusyhtiöön täytyy olla yhteydessä mahdollisimman pian vahingon tapahduttua.

Kosteuskartoituksen ja vahinkotarkastuksen yhteydessä selvitetään pääsääntöisesti vesivahingon laajuus ja syy, jolloin asukkaan tulee saada selvityksistä kirjallinen dokumentti. Toisinaan vesivahingot edellyttävät niin laajoja korjaustöitä, että asunnosta on muutettava tilapäisesti pois. Jos vesivahinko on aiheutunut vakuutuksesta korvattavasta syystä, voidaan asukkaan kotivakuutuksesta korvata mahdollisesti myös tilapäismajoituksesta aiheutuvat kohtuulliset kustannukset.

On huomioitava, ettei taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa asukkaalle vuodosta aiheutuvia lisäkuluja tai vaivaa. Esimerkiksi remontin aikainen muutto, matkustelu tai muu sijaisasuminen, sekä omaisuusvahingot, omavastuu ja isännöitsijälle aiheutunut turha työ, kasvattavat jo entuudestaan suuria kustannuksia huomattavasti.

Tärkeää kustannus- ja korvausvastuiden toteuttamisen osalta on, että kukin osapuoli katsotaan vastuulliseksi vain omista velvoitteistaan.

Tiia Tuovinen

Hometalo – mitä nyt?

Omakotitalon ostaminen on suuri ja taloudellisestikin erittäin merkittävä hankinta, jonka päätöstä useimmiten harkitaan pitkään ja perusteellisesti. Yksityishenkilö joutuu usein myös myyjän asemaan talokaupassa, sillä hyvin suuri osa kiinteistökaupoista tehdään yksityishenkilöiden välillä. Hankalassa tilanteessa ollaan, kun talosta löytyykin kosteus- ja/tai homevaurioita eli talon epäillään olevan hometalo. Kenen vastuulla hometalo on, voiko kaupan purkaa tai miten korjaukset maksetaan?

Omakotitalon kaupassa on useimmiten kysymys kiinteistön kaupasta, jota sääntelee maakaari. Maakaari sääntelee kiinteistön luovutusta huolimatta siitä, onko kyse yksityishenkilöiden, ammatinharjoittajien, yhtiöiden vai minkä tahansa muiden oikeushenkilöiden välisestä kaupasta. Myös vuokramaalla sijaitsevan rakennuksen kauppaan sovelletaan maakaaren säännöksiä tietyiltä osin.

Virheen ilmeneminen

Omakotitalon kaupan jälkeen ostaja saattaa havaita talossa puutteita tai virheitä, joiden olemassaolosta ei ole ollut tietoa ja joista ei ole kiinteistön kaupan yhteydessä sovittu. On suhteellisen tavallista sekin, että talossa on ennen myyntiä tehty kuntotarkastus, jossa mitään vikaa ei ole havaittu. Voi olla, että myyjä on asunut talossa pitkäänkin kärsimättä esim. mistään homeen aiheuttamasta oirehtimisesta, mutta silti ostajan aikana virhe ilmenee.

Maakaren mukaisesti kiinteistössä on virhe, jos se poikkeaa siitä, mitä on sovittu tai mitä myyjä on ilmoittanut. Mikäli ostaja on ollut tietoinen virheestä ja hyväksynyt sen, myyjän vastuu kyseisestä virheestä poistuu. Virheen olemassaoloa ja vaikutusta arvioidaan sen perusteella, olisiko asia vaikuttanut kaupan tekemiseen ja kaupan ehtoihin. Kaupan kohteessa olevan virheen on oltava kaupan kannalta merkityksellinen, jotta ostaja voisi virheen perusteella esittää vaatimuksia myyjää kohtaan.

Kauppaa tehtäessä myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle kaikki ne tiedossaan olevat asiat, jotka ovat tyypillisesti kiinteistön arvoon ja käyttöön vaikuttavia seikkoja. Myyjän vastuuta jälkeenpäin arvioitaessa lähdetään asioista, jotka huolellisesti toimivan myyjän olisi pitänyt tietää tai selvittää. Vastaavasti ostajalla on velvollisuus kaupan kohteen huolelliseen ennakkotarkastukseen. Ostajalla on myös velvollisuus mahdollisuuksiensa mukaan rajoittaa havaitsemansa virheen tai vahingon laajenemista.

Salaisesta virheestä puhutaan silloin, kun kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta huomioiden edellyttää. Vanhan omakotitalon ostajalta voidaan perustellusti edellyttää useampien virheiden sietämistä. Mitä uudempi rakennus on, sitä parempaa kuntoa siltä voidaan edellyttää.

Reklamaation merkitys hometaloasiassa

Oikea-aikaisen ja riittävän reklamaation ts. virheilmoituksen merkitystä ei voi liikaa korostaa, kun kyseessä on ns hometalo. Jos reklamaatio on jätetty tekemättä tai sitä ei ole tehty kohtuullisessa ajassa, voi ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Reklamaatiota voidaan täydentää ja esim. vaadittu hinnanalennus määrittää jälkikäteenkin.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän reklamoi virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaation oikea-aikaisuudesta ei voida asettaa tarkkoja aikamääritelmiä, vaan oikea-aikaisuus joudutaan ratkaisemaan tapauskohtaisesti, jos reklamaation oikea-aikaisuus muodostuu riitakysymykseksi. Tietyn tyyppisten virheilmoitusten pääsääntöiseksi takarajaksi on laissa säädetty viisi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Takarajan tarkoituksena on suojella myyjää yllättäviltä pitkän ajan kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. On kuitenkin virheellinen käsitys, että myyjä vastaisi kiinteistön virheestä aina ja poikkeuksetta viiden vuoden takarajaan saakka.

Jos kiinteistössä epäillään huomattavaa, esim. home-epäilyyn perustuvaa virhettä, on varsin suositeltavaa jo varhaisesssa vaiheessa ottaa yhteyttä lakimieheen sen varmistamiseksi, että epäillyn hometalon hoitaminen jo alusta asti suunnataan tarkoituksenmukaiselle, kustannuksiakin säästävälle linjalle. Hometaloriidan ratkaisemisessa on aina kannattavaa pyrkiä neuvotteluratkaisuun oikeuskäsittelyn huomattavien kustannusten ja hitauden vuoksi.

Todetun virheen vaikutukset

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Virheen seuraamuksia ovat lähinnä kauppahinnan alennus ja kaupan purku.

Hinnanalennuksella pienennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalta osalta. Oikeudenkäynnissä hinnanalennus määrätään useimmiten korjauskustannusten määrän perusteella. Mikäli virhettä ei vielä ole korjattu, korjauskustannusten määrittämiseen tarvitaan lähes aina pätevän rakennusalan ammattilaisen antama riittävän yksilöity arvio.

Ostaja voi vaatia kaupan purkua, jos virhe on olennainen. Olennaisuutta arvioidaan virheen kokonaismerkityksen perusteella. Kynnyksenä kaupan purkamiseen virheen olennaisuuden perusteella on oikeuskäytännössä vakiintuneesti aiemmin pidetty korjauskustannusten nousemista noin 40 %:iin kauppahinnasta. Kuitenkin tuoreen KKO:n tapauksen 2015:58 perusteella virhettä saatetaan tapauskohtaisesti pitää olennaisena myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvien epävarmuustekijöiden vuoksi silloinkin, kun korjauskustannusten määrän arvioidaan jäävän alhaisemmaksi.

Elina Pajula, varatuomari