Omakotitalon ostaminen on suuri ja taloudellisestikin erittäin merkittävä hankinta, jonka päätöstä useimmiten harkitaan pitkään ja perusteellisesti. Yksityishenkilö joutuu usein myös myyjän asemaan talokaupassa, sillä hyvin suuri osa kiinteistökaupoista tehdään yksityishenkilöiden välillä. Hankalassa tilanteessa ollaan, kun talosta löytyykin kosteus- ja/tai homevaurioita eli talon epäillään olevan hometalo. Kenen vastuulla hometalo on, voiko kaupan purkaa tai miten korjaukset maksetaan?
Omakotitalon kaupassa on useimmiten kysymys kiinteistön kaupasta, jota sääntelee maakaari. Maakaari sääntelee kiinteistön luovutusta huolimatta siitä, onko kyse yksityishenkilöiden, ammatinharjoittajien, yhtiöiden vai minkä tahansa muiden oikeushenkilöiden välisestä kaupasta. Myös vuokramaalla sijaitsevan rakennuksen kauppaan sovelletaan maakaaren säännöksiä tietyiltä osin.
Hometalo – virheen ilmeneminen
Omakotitalon kaupan jälkeen ostaja saattaa havaita talossa puutteita tai virheitä, joiden olemassaolosta ei ole ollut tietoa ja joista ei ole kiinteistön kaupan yhteydessä sovittu. On suhteellisen tavallista sekin, että talossa on ennen myyntiä tehty kuntotarkastus, jossa mitään vikaa ei ole havaittu. Voi olla, että myyjä on asunut talossa pitkäänkin kärsimättä esim. mistään homeen aiheuttamasta oirehtimisesta, mutta silti ostajan aikana virhe ilmenee.
Maakaren mukaisesti kiinteistössä on virhe, jos se poikkeaa siitä, mitä on sovittu tai mitä myyjä on ilmoittanut. Mikäli ostaja on ollut tietoinen virheestä ja hyväksynyt sen, myyjän vastuu kyseisestä virheestä poistuu. Virheen olemassaoloa ja vaikutusta arvioidaan sen perusteella, olisiko asia vaikuttanut kaupan tekemiseen ja kaupan ehtoihin. Kaupan kohteessa olevan virheen on oltava kaupan kannalta merkityksellinen, jotta ostaja voisi virheen perusteella esittää vaatimuksia myyjää kohtaan.
Kauppaa tehtäessä myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle kaikki ne tiedossaan olevat asiat, jotka ovat tyypillisesti kiinteistön arvoon ja käyttöön vaikuttavia seikkoja. Myyjän vastuuta jälkeenpäin arvioitaessa lähdetään asioista, jotka huolellisesti toimivan myyjän olisi pitänyt tietää tai selvittää. Vastaavasti ostajalla on velvollisuus kaupan kohteen huolelliseen ennakkotarkastukseen. Ostajalla on myös velvollisuus mahdollisuuksiensa mukaan rajoittaa havaitsemansa virheen tai vahingon laajenemista.
Salaisesta virheestä puhutaan silloin, kun kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta huomioiden edellyttää. Vanhan omakotitalon ostajalta voidaan perustellusti edellyttää useampien virheiden sietämistä. Mitä uudempi rakennus on, sitä parempaa kuntoa siltä voidaan edellyttää.
Reklamaation merkitys hometaloasiassa
Oikea-aikaisen ja riittävän reklamaation ts. virheilmoituksen merkitystä ei voi liikaa korostaa, kun kyseessä on ns hometalo. Jos reklamaatio on jätetty tekemättä tai sitä ei ole tehty kohtuullisessa ajassa, voi ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Reklamaatiota voidaan täydentää ja esim. vaadittu hinnanalennus määrittää jälkikäteenkin.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän reklamoi virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaation oikea-aikaisuudesta ei voida asettaa tarkkoja aikamääritelmiä, vaan oikea-aikaisuus joudutaan ratkaisemaan tapauskohtaisesti, jos reklamaation oikea-aikaisuus muodostuu riitakysymykseksi. Tietyn tyyppisten virheilmoitusten pääsääntöiseksi takarajaksi on laissa säädetty viisi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Takarajan tarkoituksena on suojella myyjää yllättäviltä pitkän ajan kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. On kuitenkin virheellinen käsitys, että myyjä vastaisi kiinteistön virheestä aina ja poikkeuksetta viiden vuoden takarajaan saakka.
Jos kiinteistössä epäillään huomattavaa, esim. home-epäilyyn perustuvaa virhettä, on varsin suositeltavaa jo varhaisesssa vaiheessa ottaa yhteyttä lakimieheen sen varmistamiseksi, että epäillyn hometalon hoitaminen jo alusta asti suunnataan tarkoituksenmukaiselle, kustannuksiakin säästävälle linjalle. Hometaloriidan ratkaisemisessa on aina kannattavaa pyrkiä neuvotteluratkaisuun oikeuskäsittelyn huomattavien kustannusten ja hitauden vuoksi.
Todetun virheen vaikutukset
Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Virheen seuraamuksia ovat lähinnä kauppahinnan alennus ja kaupan purku.
Hinnanalennuksella pienennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalta osalta. Oikeudenkäynnissä hinnanalennus määrätään useimmiten korjauskustannusten määrän perusteella. Mikäli virhettä ei vielä ole korjattu, korjauskustannusten määrittämiseen tarvitaan lähes aina pätevän rakennusalan ammattilaisen antama riittävän yksilöity arvio.
Ostaja voi vaatia kaupan purkua, jos virhe on olennainen. Olennaisuutta arvioidaan virheen kokonaismerkityksen perusteella. Kynnyksenä kaupan purkamiseen virheen olennaisuuden perusteella on oikeuskäytännössä vakiintuneesti aiemmin pidetty korjauskustannusten nousemista noin 40 %:iin kauppahinnasta. Kuitenkin tuoreen KKO:n tapauksen 2015:58 perusteella virhettä saatetaan tapauskohtaisesti pitää olennaisena myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvien epävarmuustekijöiden vuoksi silloinkin, kun korjauskustannusten määrän arvioidaan jäävän alhaisemmaksi.