Vuokrasopimukselle on ominaista, että se sitouttaa molemmat vuokrasuhteen osapuolet suhteeseen tietyksi ajaksi. Vuokralaisella sekä vuokranantajalla vuokrasuhteen voimassaolon aikana usein syntyy erilaisia elämäntilanteita, jotka asettavat vuokrasuhteen osapuolet valinnan eteen: irtisanoa vai purkaa vuokrasopimus?
Lähtökohtana on, että asuinhuoneiston vuokrasopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Jos laissa ei ole määräystä asiasta, noudatetaan yleisiä sopimusoikeudellisia sääntöjä ja periaatteita. Asuinvuokrasopimus voi olla toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Jos vuokrasopimus päättyy ilman irtisanomista sovitun ajan kuluttua, kyseessä on määräaikainen vuokrasopimus. Jos vuokrasopimuksen päättyminen edellyttää vuokrasopimuksen osapuolen irtisanomista, sopimus on voimassa toistaiseksi.
Vuokrasopimuksen irtisanominen
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vuokranantajan irtisanoessa irtisanomisaika on 6 kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa 3 kuukautta. Vuokralaisen irtisanoessa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Sopimusehto, jossa vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.
Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa sovitun ajan, eikä sopimusta voida saada päättymään eli ei voida irtisanoa kesken sopimuskauden. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan irtisanoa vain tuomioistuimen luvalla ja erityisillä perusteilla.
Vuokrasopimuksen purkaminen
Toistaiseksi voimassa olevan sekä määräaikaisen sopimuksen purkaminen edellyttää poikkeuksellisten seikkojen olemassaoloa. Yleensä nämä seikat liittyvät poikkeuksellisiin tilanteisiin, joissa vuokrasopimuksen osapuoli ei pysty käyttämään tehokkaasti vuokrasuhteeseen liittyviä oikeuksiaan tai täyttämään velvollisuuksiaan.
Asuinhuoneiston vuokramarkkinassa on usein käytössä myös hybridivuokrasopimus, joka sisältää toistaiseksi voimassa olevan sekä määräaikaisen vuokrasopimuksen elementtejä. Sopimus, jossa sovitaan vuokrasuhteen olevan ensin voimassa määräajan, esimerkiksi vuoden, ja jatkuvan sen jälkeen automaattisesti toistaiseksi, ellei sopimusta irtisanota, katsotaan toistaiseksi voimassa olevaksi vuokrasopimukseksi. Mikäli vuokralainen hyväksyy sen, että sopimuksessa on määrätty ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta, se ehto sitoo häntä. Näillä ehdoilla vuokranantaja haluaa sitouttaa vuokralaisen pidempään vuokrasuhteeseen toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen puitteissa kuin laissa asetetut irtisanomisajat mahdollistavat. Tällainen ehto ei kuitenkaan estä irtisanomista. Usein vuokrasopimuksessa sovitaan sopimussakosta, jos jompikumpi irtisanoo sopimuksen siten, että irtisanomisaika alkaa kulua ennen sopimukseen kirjattua ajankohtaa. Jos sopimussakosta ei ole sovittu, sopimuksen osapuoli joutuu korvaamaan toiselle osapuolelle todelliset vahingot, kuten mahdolliset uudelleenvuokrauksen kulut, välityspalkkion sekä mahdollisen vuokratulon menetyksen.
Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen päättämistä pohdittaessa on otettava huomioon vuokrasopimuksen ehdot, lain säännökset, irtisanomisen ja purkamisen perusteet ja edellytykset sekä sopimuksen osapuolten todelliset olosuhteet.