Etusivu » Asuntokauppa

Kategoria: Asuntokauppa

Asunnon ostaminen – Kuinka tehdä asuntokauppa oikein

Yksityisen ihmisen arvokkain hankinta elämässään on yleensä asunto. Useimmiten asunto ostetaan ”käytettynä” ei vastavalmistuneena. Edelleen asunto voi olla hyvin erimuotoinen, omakotitalo omalla kiinteistöllä, jossa kiinteistön ja rakennusten ylläpito kuuluu yksin omistajalle, asunto-osakemuotoinen omakotitalo, erillistalo, rivitalo tms. jossa yhtiöjärjestyksessä osakkaalla voi olla määritelty hyvinkin laaja vastuu rakennusten kunnosta tai sitten esimerkiksi kerrostaloasunto, jossa kunnossapitovastuu ja huolto on pitkälti yhtiön vastuulla. Asunnon muoto siis määrittää pitkälti millaiset ovat ylläpitokustannukset asunnon omistajalle ja sen kuinka paljon omistaja pystyy niihin itse vaikuttamaan.

Asunnon ostaminen ja kohteen tiedot

Kohteesta saa usein tietoja eri lähteistä. Kiinteistöstä tietoja myyjältä, edellisiltä omistajilta, viranomaisilta (rakennusvirasto yms.) ja asunto-osakeyhtiössä isännöitsijäntodistuksesta sekä yhtiön hallintomateriaalista (yhtiökokoukset jne.) Mitä enemmän tietoa kertyy sen parempi ja jos kohteesta on saatavissa vain vähän tietoa, pitäisi tämän aina herättää epäilyjä. Tällöin helposti ostetaan ”sika säkissä”.

Kohteen tarkastus, ylläpito- ja muut kulut nyt ja tulevaisuudessa

Kohteen tarkastuksessa on syytä käyttää huolella valittua ammattilaista. Markkinoilla on hyvin eritasoisia ja laatuisia kohteen tarkastuksia. Etenkin ostajan on syytä itse osallistua kriittisesti tarkastajan valintaan.

Kohteen tarkastuksella on kaksi tarkoitusta. Pyrkiä saamaan lisäselvyyttä kohteen nykykunnosta, mutta myöskin selvittää itselleen mitä ja missä aikataulussa kohteessa pitää saneerata johtuen aivan normaaleista eri rakenteiden käyttöikään perustuvista uusimistarpeista. Nämä tiedot ovat aivan olennaisia sen arvioimiseksi, riittävätkö varat hankinnan jälkeen kohteen asianmukaiseen ylläpitoon. Jos eivät riitä, ei tulevia saneerauksia pystytä tekemään ajoissa, mikä lisää vahinkojen riskiä ja johtaa kohteen ”rapistumiseen” ja siten arvon alenemiseen.

Kaupan teko, hyvä kauppakirja

Itse kaupan tärkein elementti on kauppakirja. Kauppakirjassa tulee nojata kaikkeen siihen tietoon, mitä kohteesta on saatu. Kohde pitää yksilöidä selkeästi. Kohteen tiedot ilmoitetaan kattavasti. Kohteessa havaitut virheet ja puutteet kirjataan kauppakirjaan tai sen liitteeseen. Kauppakirjaan liitettään liitteiksi kaikki kohdetta koskevat viralliset asiakirjat (kiinteistön osalta viranomaistodistukset, asunto-osakeyhtiön osalta isännöitsijäntodistus sekä muut yhtiön toimittamat todistukset) sekä kuntokartoitusraportit. Kaikki liitteet kirjataan vastaanotetuiksi.

Jos kohta kohteen huolellinen tutustuminen ja tarkastus ovat nimenomaan ostajan intressissä, hyvän ja kattavan kauppakirjan laatiminen on taas myyjän intressissä.

Teppo Laine, asianajaja

Oman asunnon osto – Elämäsi isoin investointi osa 1.

Oman asunnon osto – Elämäsi isoin investointi

Yksityisen ihmisen arvokkain hankinta elämässään on yleensä asunto. Useimmiten asunto ostetaan ”käytettynä” ei vastavalmistuneena. Edelleen asunto voi olla hyvin erimuotoinen, omakotitalo omalla kiinteistöllä, jossa kiinteistön ja rakennusten ylläpito kuuluu yksin omistajalle, asunto-osakemuotoinen omakotitalo, erillistalo, rivitalo tms. jossa yhtiöjärjestyksessä osakkaalla voi olla määritelty hyvinkin laaja vastuu rakennusten kunnosta tai sitten esimerkiksi kerrostaloasunto, jossa kunnossapitovastuu ja huolto on pitkälti yhtiön vastuulla. Asunnon muoto siis määrittää pitkälti millaiset ovat ylläpitokustannukset asunnon omistajalle ja sen kuinka paljon omistaja pystyy niihin itse vaikuttamaan.

Asunnon osto ja valmistelu: millä varoilla – mitä – mistä – millainen

Asunnon osto on prosessi. Hyvä prosessi perustuu valmistautumiseen. Kaikkien taloudellisesti merkittävien hankkeiden taustalla on hyvä valmistautuminen, jonka keskeisin seikka on tehdä taloudellinen laskelma siitä, että on riittävä taloudellinen kantokyky tehdä hankinta. Näissä laskelmissa on erityisen tärkeä huomioida tulevat muutokset: kuten korkotason muutokset, tulevat remonttitarpeet, mahdolliset yllättävät lisäkulut (ylimääräiset korjaukset, jotka johtuvat piilevistä / salaisista virheistä tai uusista virheistä) sekä muutokset omissa taloudellisissa resursseissa

Kohteen valinta

Omaa kotia ostettaessa aina lähtökohtana on ostaa kohde, jossa haluaa asua. Asunnon hankintaan liittyy myös voimakas tunnelataus. Tästä huolimatta pitää olla järki mukana ja säilyttää maltti. Kohteen valinnassa täytyy olla aina huolellinen ja ennen päätöstä on tehtävä kaikki tässä artikkelissa mainitut toimenpiteet. Vaikka kohde olisi kuinka upea, ennen lopullisen hankintapäätöksen tekemistä on maltettava tehdä selvitykset, tarkastukset ja laskelmat.

Taloudellisten resurssien arviointi

Kustannukset, jotka ennen hankintapäätöksen tekemistä on huomioitava laskelmassa, ovat ensinnäkin hankintahinta, lainan määrä, lainan lyhennyserän määrä ja tämän osalta huomioitava aina mahdolliset korkokannan nousut. Laina otetaan yleensä noin 20 vuodeksi, jona aikana korko voi vaihdella, mikä voi vaikuttaa olennaisestikin lyhennyksen määrään. Lisäksi on aina arvioitava normaalit ylläpitokustannukset. Esimerkiksi lämmityksen osalta eri lämmitysvaihtoehdot voivat kustannuksiltaan vaihdella voimakkaastikin, kuten aikaisemmin öljy, jonka maailmanmarkkinahinta on vaihdellut merkittävästi tai nyttemmin esimerkiksi sähkön ehkä merkittäväkin hinnannousu. Tulevat remontti- ja saneerauskustannukset tulee myös ottaa laskelmissa mukaan. Riippumatta asunnon muodosta, näitä tulee aina johtuen rakenteiden käyttöiästä. Asunto-osakeyhtiössä näistä vastataan maksamalla erilaisia vastikkeita ja ongelmana on se, että yksittäinen osakas ei juurikaan pysty vaikuttamaan, koska kustannukset syntyvät taikka millaisella aikataululla kustannuksia osakas joutuu vastikkeen muodossa maksamaan. Näiden lisäksi asumiskohteesta riippuen laskelmissa tulee huomioida kaikki muut mahdolliset kulut. Varsinkin omakotitaloasumiseen, jossa ei ole huoltoa tai muuta vastaavaa järjestelmää, syntyy yllättävän paljon muita kuluja, ihan lähtien pihan hoidosta, työkaluista ja kuluvista materiaaleista.

Kohteen tyyppi ja vaikutus taloudellisen kantokyvyn laskelmaan

Kiinteistössä tai asunto-osakeyhtiössä, jossa yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että osakas vastaa omasta rakennuksestaan, myös sen rakenteista, vastataan itse käytännössä kaikista kustannuksista. Ensinnä on tiedossa olevat ja tulevat ylläpitosaneeraukset, mutta lisäksi on vielä varauduttava siihen, että aina saattaa (ja yleensä aina käytetyistä asunnoista) löytyy yllättäviä korjaustarpeita tai syntyy uusia yllättäviä vahinkoja. Sen sijaan Asunto-osakeyhtiöissä, joissa yhtiö vastaa rakenteista, osakkaan vastuulle jääviä korjaustarpeita on vähemmän ja siten lähtökohtaisesti ”riskit” yllätyksistä ovat määrältään pienemmät, koska kustannukset jakaantuvat useamman kesken, mutta niiden tapahtumistodennäköisyys on suurempi, koska asuntoja on paljon. Toisaalta Yhtiön korjauksista päättää yhtiökokous, joten korjausten laajuuteen, hintaan, suoritusaikaan ja vastikkeen määräytymisperusteeseen yksittäisellä osakkaalla on hyvin rajallinen vaikutusvalta.

Millainen, kiinteistö – vai asunto-osake?

Kohteen valinnassa on otettava huomioon myös, mitä kohde vaatii. Hyvin hoidettu ja huoltoyhtiön palveluita käyttävä asunto-osakeyhtiö on sangen vaivaton asumismuoto osakkaalle. Ammattilaisen apu isännöitsijän ja huoltomiehen muodossa on käden ulottuvilla. Toisena puolena toki on, että nämä palvelut synnyttävät kuluja, joista osakas viime kädessä yhtiövastikkeissaan vastaa. Omakotitalo taasen edellyttää jatkuvaa omaa panosta. Omakotitalo siis vie paljon enemmän omaa aikaa ja vaivaa. Edelleen omakotitaloasuminen tulee todella kalliiksi, jos kaikkiin asioihin pitää käyttää ulkopuolista maksullista palvelua. Näin raadollisesti sanottuna omakotitaloasuminen ei sovi asumismuotona kiireiselle ihmiselle, jolla on peukalo keskellä kämmentä.

Teppo Laine, asianajaja

Asunnon osto – Kuinka tehdä asuntokauppa oikein osa 2.

Hometalo – mitä nyt?

Omakotitalon ostaminen on suuri ja taloudellisestikin erittäin merkittävä hankinta, jonka päätöstä useimmiten harkitaan pitkään ja perusteellisesti. Yksityishenkilö joutuu usein myös myyjän asemaan talokaupassa, sillä hyvin suuri osa kiinteistökaupoista tehdään yksityishenkilöiden välillä. Hankalassa tilanteessa ollaan, kun talosta löytyykin kosteus- ja/tai homevaurioita eli talon epäillään olevan hometalo. Kenen vastuulla hometalo on, voiko kaupan purkaa tai miten korjaukset maksetaan?

Omakotitalon kaupassa on useimmiten kysymys kiinteistön kaupasta, jota sääntelee maakaari. Maakaari sääntelee kiinteistön luovutusta huolimatta siitä, onko kyse yksityishenkilöiden, ammatinharjoittajien, yhtiöiden vai minkä tahansa muiden oikeushenkilöiden välisestä kaupasta. Myös vuokramaalla sijaitsevan rakennuksen kauppaan sovelletaan maakaaren säännöksiä tietyiltä osin.

Virheen ilmeneminen

Omakotitalon kaupan jälkeen ostaja saattaa havaita talossa puutteita tai virheitä, joiden olemassaolosta ei ole ollut tietoa ja joista ei ole kiinteistön kaupan yhteydessä sovittu. On suhteellisen tavallista sekin, että talossa on ennen myyntiä tehty kuntotarkastus, jossa mitään vikaa ei ole havaittu. Voi olla, että myyjä on asunut talossa pitkäänkin kärsimättä esim. mistään homeen aiheuttamasta oirehtimisesta, mutta silti ostajan aikana virhe ilmenee.

Maakaren mukaisesti kiinteistössä on virhe, jos se poikkeaa siitä, mitä on sovittu tai mitä myyjä on ilmoittanut. Mikäli ostaja on ollut tietoinen virheestä ja hyväksynyt sen, myyjän vastuu kyseisestä virheestä poistuu. Virheen olemassaoloa ja vaikutusta arvioidaan sen perusteella, olisiko asia vaikuttanut kaupan tekemiseen ja kaupan ehtoihin. Kaupan kohteessa olevan virheen on oltava kaupan kannalta merkityksellinen, jotta ostaja voisi virheen perusteella esittää vaatimuksia myyjää kohtaan.

Kauppaa tehtäessä myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle kaikki ne tiedossaan olevat asiat, jotka ovat tyypillisesti kiinteistön arvoon ja käyttöön vaikuttavia seikkoja. Myyjän vastuuta jälkeenpäin arvioitaessa lähdetään asioista, jotka huolellisesti toimivan myyjän olisi pitänyt tietää tai selvittää. Vastaavasti ostajalla on velvollisuus kaupan kohteen huolelliseen ennakkotarkastukseen. Ostajalla on myös velvollisuus mahdollisuuksiensa mukaan rajoittaa havaitsemansa virheen tai vahingon laajenemista.

Salaisesta virheestä puhutaan silloin, kun kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta huomioiden edellyttää. Vanhan omakotitalon ostajalta voidaan perustellusti edellyttää useampien virheiden sietämistä. Mitä uudempi rakennus on, sitä parempaa kuntoa siltä voidaan edellyttää.

Reklamaation merkitys hometaloasiassa

Oikea-aikaisen ja riittävän reklamaation ts. virheilmoituksen merkitystä ei voi liikaa korostaa, kun kyseessä on ns hometalo. Jos reklamaatio on jätetty tekemättä tai sitä ei ole tehty kohtuullisessa ajassa, voi ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Reklamaatiota voidaan täydentää ja esim. vaadittu hinnanalennus määrittää jälkikäteenkin.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän reklamoi virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaation oikea-aikaisuudesta ei voida asettaa tarkkoja aikamääritelmiä, vaan oikea-aikaisuus joudutaan ratkaisemaan tapauskohtaisesti, jos reklamaation oikea-aikaisuus muodostuu riitakysymykseksi. Tietyn tyyppisten virheilmoitusten pääsääntöiseksi takarajaksi on laissa säädetty viisi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Takarajan tarkoituksena on suojella myyjää yllättäviltä pitkän ajan kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. On kuitenkin virheellinen käsitys, että myyjä vastaisi kiinteistön virheestä aina ja poikkeuksetta viiden vuoden takarajaan saakka.

Jos kiinteistössä epäillään huomattavaa, esim. home-epäilyyn perustuvaa virhettä, on varsin suositeltavaa jo varhaisesssa vaiheessa ottaa yhteyttä lakimieheen sen varmistamiseksi, että epäillyn hometalon hoitaminen jo alusta asti suunnataan tarkoituksenmukaiselle, kustannuksiakin säästävälle linjalle. Hometaloriidan ratkaisemisessa on aina kannattavaa pyrkiä neuvotteluratkaisuun oikeuskäsittelyn huomattavien kustannusten ja hitauden vuoksi.

Todetun virheen vaikutukset

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Virheen seuraamuksia ovat lähinnä kauppahinnan alennus ja kaupan purku.

Hinnanalennuksella pienennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalta osalta. Oikeudenkäynnissä hinnanalennus määrätään useimmiten korjauskustannusten määrän perusteella. Mikäli virhettä ei vielä ole korjattu, korjauskustannusten määrittämiseen tarvitaan lähes aina pätevän rakennusalan ammattilaisen antama riittävän yksilöity arvio.

Ostaja voi vaatia kaupan purkua, jos virhe on olennainen. Olennaisuutta arvioidaan virheen kokonaismerkityksen perusteella. Kynnyksenä kaupan purkamiseen virheen olennaisuuden perusteella on oikeuskäytännössä vakiintuneesti aiemmin pidetty korjauskustannusten nousemista noin 40 %:iin kauppahinnasta. Kuitenkin tuoreen KKO:n tapauksen 2015:58 perusteella virhettä saatetaan tapauskohtaisesti pitää olennaisena myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvien epävarmuustekijöiden vuoksi silloinkin, kun korjauskustannusten määrän arvioidaan jäävän alhaisemmaksi.

Elina Pajula, varatuomari

Virheet kiinteistöjen ja asuinhuoneistojen kaupoissa

Oman asunnon ostaminen on suurimalle osalle suomalaisista suurin yksittäinen investointi elämänsä aikana. Asuntokauppojen suuresta taloudellisesta intressistä huolimatta asuntokauppoihin liittyy usein pankin antaman lainapäätöksen jälkeen nopea aikataulu, jossa tarjouksia tehdään tuntematta ja tutkimatta tarkasti ostettavaa kohdetta. Asunnon ostamista sääntelevät tällöin lähinnä tarve- ja tunneperäiset seikat. Asuntokaupan yhteydessä tekemättä jätetyt tutkimukset ja kuntokartoitukset johtavat valitettavan usein siihen, että asunnon virheet selviävät kaupan osapuolille usein vasta vuosien jälkeen kaupan tekemisestä.

Asunnon ostajalla on lakiin perustuva velvollisuus tarkastaa kaupan kohde. Kiinteistön tai asuinhuoneiston silmämääräisessä tarkastuksessa virheet jäävät kuitenkin yleensä havaitsematta tai niitä ei edes ole mahdollista havaita silmämääräisessä tarkastuksessa. Harvalla asunnon ostajalla on edes riittävää tietoa ja taitoa, jotka mahdollistaisivat asunnon kunnon tarkastamisen riittävän huolellisesti ennen kaupan tekoa. Tämän vuoksi tarkastuksessa on suositeltavaa käyttää apuna asiantuntijaa.

Virheet asuntokaupoissa työllistävät nykyisin yhä enenevässä määrin sekä asianajajia että käräjäoikeuksia. Yleisimmät asuntokauppoihin liittyvät riita-asiat perustuvat ostajan asunnon virheen perusteella vaatimaan hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Ostajalla oikeus hinnan alennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheen arvo kaupantekohetkellä.

Suurin osa asuntokauppoihin liittyvistä riita-asioista olisi vältettävissä, jos osapuolet suorittaisivat kohteessa perusteellisen kuntotarkastuksen ennen kaupan tekoa. Niissä tapauksissa, joissa kuntotarkastus on tehty ennen kaupan tekoa, osapuolilla on mahdollisuus ottaa mahdolliset asunnon virheet huomioon jo tarjousta tehtäessä ja kauppahinnasta neuvoteltaessa. Virheiden tiedostaminen ennen kaupan vahvistamista palvelee molempien kaupan osapuolten etuja, koska asunnon mahdolliset virheet ovat taloudellinen riski molemmille osapuolille. Koska kaupan kohteen virheiden selvittäminen palvelee molempia osapuolia, yleisen käytännön mukaan osapuolet jakavat tutkimuksista aiheutuneet kulut keskenään.

Asuntokauppoihin perustuvien riita-asioiden ratkaiseminen käräjäoikeudessa muodostaa aina osapuolille taloudellisen riskin. Asuntokauppoihin perustuvien riita-asioiden lopputuloksen arvioiminen ennakkoon on usein keskimääräistä riita-asiaa vaikeampaa, koska tuomioistuimen ratkaisu perustuu korostetusti näytön arviointiin ja siten lähinnä sen uskottavuuteen. Virheen syntymisen ajankohta, laajuus ja taloudellinen vaikutus ovat asioita, joihin eri asiantuntijoilla on usein toisistaan poikkeavia näkemyksiä. Tämän vuoksi osapuolten on riskien minimoimiseksi ja oikeudenkäynnin välttämiseksi suositeltavaa pyrkiä asiassa sovinnolliseen ratkaisuun jo ennen asian saattamista käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Mikäli ratkaisua joudutaan hakemaan aina hovioikeudesta saakka, muodostuvat oikeudenkäyntikulut useimmissa tapauksissa vähintään yhtä suuriksi kuin alkuperäisen riita-asian taloudellinen intressi. Taloudellinen riski kasvaa myös sen vuoksi, että hovioikeusvaiheessa osapuolten oikeusturvavakuutuksien enimmäismäärä korvauksille on usein ylittynyt. Riita-asian hävinnyt osapuoli joutuu lähtökohtaisesti korvaamaan sekä omat että vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

Asuntojen kaupassa virheitä käsitellään eri tavoin ja eri lakien mukaan riippuen siitä, onko kyseessä kiinteistön vai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppa tai onko asunto ostettu uutena. Kiinteistöllä tarkoitetaan oikeustieteessä huomattavasti yksinkertaistaen maapohjaa, eli kiinteistökauppa on kyseessä silloin, kun ostetaan tila tai tontti, jolla asuinrakennus sijaitsee tai jolle se on tarkoitus rakentaa. Asuinhuoneiston kaupalla taas tarkoitetaan asunto-osakkeiden tai muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Kiinteistön kaupasta ja asuinhuoneiston kaupasta on säädetty omat lakinsa. Kiinteistöjen kaupan osalta sovellettava laki on maakaari ja asuinhuoneistojen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa.

Virheitä koskevat säännökset löytyvät maakaaren 1 luvun 17-19 §:stä. Maakaaressa virheet jaetaan laatuvirheisiin (17 §), vallintavirheisiin (18§) ja oikeudellisiin virheisiin (19§). Laatuvirheen määritelmä on pelkistetysti se, että kaupan kohde ei ominaisuuksiltaan vastaa sitä mitä on sovittu, myyjä on antanut virheellisiä tietoja kaupankohteesta tai jättänyt antamatta oleellisia tietoja, myyjä ei ole oikaissut huomaamaansa ostajan virheellistä käsitystä kaupan kohteesta tai kiinteistössä on salainen virhe. Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, joka on ollut olemassa kaupantekohetkellä mutta ostaja taikka myyjä ei ole sitä voinut havaita. Laatuvirhe on virhemuodoista selvästi yleisin.

Vallintavirheellä tarkoitetaan pelkistetysti sitä, että myyjä on antanut virheellisiä tietoja kaavoituksesta, rakennusluvista ym. tai naapurikiinteistöllä harjoitettavan toiminnan luvista taikka myyjä on jättänyt antamatta oleellisia tietoja edellä mainituista tai jättänyt oikaisematta huomaamansa ostajan virheellisen käsityksen edellä mainituista seikoista. Lisäksi vallintavirheestä on kyse, jos kiinteistöllä sijaitsevalle rakennukselle tai kiinteistöllä harjoitettavalle toiminnalle ei ole lupaa sekä jos määräosaa tai -alaa ei voida muodostaa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi, vaikka näin on ollut tarkoitus tehdä ja seikka on ollut myyjän tiedossa.

Oikeudellisella virheellä tarkoitetaan yksinkertaistetusti sitä, että ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön, koska myyjä ei ole ollut kiinteistön oikea omistaja tai myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt antamatta oleellisia tietoja kiinteistöön kohdistuvista rasitteista tai lainhuudosta. Oikeudellisesta virheestä voi olla kyse myös silloin, jos ostaja ei voi saada lainhuutoa, koska myyjän saantoa koskee jokin epäselvyys tai jos kolmas henkilö väittää, että hänellä on parempi oikeus kiinteistöön.

Asuntokauppalain osalta uuden asunnon virheestä säädetään asuntokauppalain 4 luvun 14 §:stä. Käytetyn asunnon kaupan osalta virhesäännös on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä. Asuntokauppalain virhesäännökset vastaavat suurelta osin maakaaren vastaavia.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan uudessa asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun, se ei vastaa sitä mitä säännöksissä ja määräyksissä on vaadittu rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi.

Siitä huolimatta, että asuntokauppoihin liittyvät taloudelliset intressit saattavat olla huomattavan suuria ja osapuolten tunteet pinnassa, on riita-asioiden sopiminen osapuolten kesken käräjäoikeuden ulkopuolella suotavaa. Asuntokauppoihin liittyvät riita-asiat sovitaan yleensä niin sanotusti kirkko keskelle kylää -periaatteella, joka yleensä johtaa siihen, että kumpikaan osapuoli ei ole täysin tyytyväinen tehtyyn sovintoon. Asiamiehen näkökulmasta voin todeta, että niissä tapauksissa, joissa molemmat osapuolet ovat jossain määrin tyytymättömiä sovinnon lopputulokseen, on lopputulos yleensä objektiivisesti katsottuna varsin kohtuullinen ja oikeudenkäynnin välttäminen riskienhallinnan näkökulmasta ollut molempien osapuolten näkökulmasta järkevä ratkaisu.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja.

Asuntokauppariita

Asunnon ostaminen ja myyminen voivat olla arvoltaan suurimpia taloudellisia sopimuksia, joita ihminen tekee elämänsä aikana. Suomessa tehdään vuosittain arvioiden mukaan noin satatuhatta asuntokauppaa. Laki säätelee asunto- ja kiinteistökauppaa. Asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa, jossa on säännökset uuden sekä vanhan asunnon kaupasta. Kiinteistökauppa on sen sijaan asia, josta säädetään maakaaressa. Asuntokaupassa virhevastuun sisältö ja oikeudellinen arviointi vaihtelee riippuen siitä, onko myyjänä asuntojen rakentamista ja kauppaa harjoittava ammattimainen myyjä vai onko myyjänä yksityishenkilö. Kaupan osapuolille on asetettu laissa velvollisuuksia, kuten muun muassa myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan ennakkotarkistusvelvollisuus.

Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat suhteellisen yleisiä. Asuntokauppojen yhteydessä ilmenevistä ongelmista yleisimpiä ovat asunnon ominaisuuksiin liittyvät virheet kuten esimerkiksi kosteus- ja homevauriot. Tyypillisiä ovat myös tilanteet, joissa vasta kaupanteon jälkeen ilmenee vika tai vaurio, josta kumpikaan osapuoli ei ole ollut tietoinen. Kysymys on niin sanotusta salaisesta eli piilevästä virheestä. Myyjä on vastuussa myös salaisesta virheestä, mikäli asunto merkittävästi poikkeaa laadultaan siitä mitä kyseisen kaltaiselta asunnolta voidaan edellyttää. Asunnon virhe, josta myyjä on vastuussa, voi olla myös oikeudellinen tai taloudellinen.

Mikäli asuntokaupassa ilmenee virhe, ensiarvoisen tärkeää on reagoida virheeseen mahdollisimman nopeasti. Lain mukaan virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai muutoin menettää oikeuden vedota kyseiseen virheeseen. Ostajalla on virheen perusteella mahdollisuus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Myyjälle voi syntyä velvollisuus maksaa ostajalle myös vahingonkorvausta sen johdosta, että ostajalle on aiheutunut vahinkoa virheen vuoksi. Myyjän tulee vapautuakseen korvausvelvollisuudestaan osoittaa, että virhe ei johdu hänen huolimattomuudestaan.

Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on myös asetettu määräaikoja, joiden kuluessa virheeseen on vedottava uhalla, että muuten menettää oikeuden esittää vaatimuksia virheen johdosta. Asiantuntija-apuun turvautuminen onkin usein suositeltavaa heti, kun virhe ilmenee.

Asuntokaupassa se, kummalle kaupan osapuolista vastattava virhe jää, riippuu usein siitä, onko myyjä jättänyt kertomatta tiedossaan olevasta virheestä ostajalle tai onko ostaja laiminlyönyt velvollisuutensa ottaa selvää kaupan kohteen kunnosta ja tiedoista riittävällä tavalla. Huolimatta siitä, että myyjällä on varsin ankara vastuu, ostaja ei enää jälkikäteen voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän on suorittamassaan tarkastuksessa havainnut tai joka hänen olisi pitänyt siinä havaita.

Asuntokauppariita ja sen syyt

Asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvät riidat johtuvat usein osittain epätarkoista kuntotarkastuksista kaupanteon yhteydessä, ostajan tai myyjän tietämättömyydestä tai siitä, että osapuolten käsitykset asuntokaupasta saattavat osoittautua erilaisiksi. Asuntokauppariita johtuu usein myös siitä, että jostakin olennaisesta on jätetty sopimatta. Hyvin, luotettavasti ja puolueettomasti tehdyt kuntokartoitustutkimukset sekä asiantuntijan käyttäminen kauppakirjan laadinnassa ovat sekä myyjän että ostajan etu. Kuntotarkastus olisi syytä teettää itse valitsemallaan kuntotarkastajalla eikä luottaa aikaisemmin muun toimesta teetettyihin tarkastuksiin. On hyvä myös olla itse paikalla silloin, kun tarkastus suoritetaan. Näin pystytään ehkäisemään riitoja. On toki todettava, että aina edes huolellisesti ja asiantuntevasti tehdyssä kuntotarkastuksessakaan ei havaita kaikkia piileviä virheitä,mutta silti kuntotarkastuksen teettäminen ennen kaupantekoa on molempien osapuolten edun mukaista.

Riitojen välttämiseksi on myös tärkeää tehdä kauppasopimuksesta mahdollisimman kattava eikä tyytyä lain vähimmäisvaatimuksiin. Molempien osapuolten kannalta on hyvä kirjata sopimukseen ylös kaikki mahdolliset poikkeamat ja huomautukset kaupan kohteessa, jottei niihin voida enää jälkeenpäin tehokkaasti vedota.

Asianajokustannusten lisäksi useimmiten home- ja kosteusvaurio johtaa myös siihen, että rakennus menettää suuren osan arvostaan. Yksityishenkilöiden oikeusturvavakuutus korvaa useimmissa tapauksissa asuntokauppariidoista aiheutuneita asianajokustannuksia. Oikeudellista asiantuntija-apua tarvitaan lähes aina asuntokauppariidan yhteydessä. Asiantuntija osaa tehdä asiakkaalleen oikean oikeudellisen arvioinnin asuntokaupan riitatilanteessa. Riitatilanteen arviointiin liittyy usein sen selvittäminen, milloin ja minkälaista rakennusteknistä tai mikrobitutkimukseen perehtynyttä asiantuntijaa tarvitaan taustaselvityksen hankkimiseksi. Yksityishenkilön voi olla vaikea yksin selvittää relevantit ja tarvittavat seikat, joten on suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen. Pahimmassa tapauksessa väärin perustein asunnon myyjää kohtaan esitetyt vaatimukset saattavat pilata kokonaan tälle lain mukaan kuluvan vastuun toteuttamisen.

Virheiden ilmetessä ja riidan syntyessä asiassa tulisi tai ainakin kannattaisi pyrkiä pääsemään vapaaehtoiseen sopimukseen. Riita tuomioistuimessa kestää usein pitkiä aikoja, se on kallis ja asuntokauppariita usein on osapuolille henkisesti raskas prosessi.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja. Ota yhteyttä artikkelin kirjoittajaan tästä.

Reklamaatio asuntokaupassa

Asuntokauppariidassa on tavallisimmin kyse siitä, että ostaja vetoaa kaupanteon jälkeen asunnossa olevaan virheeseen. Asunnossa on virhe silloin, kun se ei vastaa sitä, mistä katsotaan ostajan ja myyjän välillä sovitun. Se, mitä voidaan katsoa sovitun, määräytyy monen seikan perusteella. Tällaisia seikkoja ovat muun muassa myyjän asunnosta antamat tiedot sekä sellaiset asunnon ominaisuudet, joista ostaja on saanut tiedon käydessään katsomassa asuntoa. Asunnon kaupassa merkitseviä ovat kaikki asunnon ominaisuudet, kuten sen ikä ja kunto, pintamateriaalit ja pinta-ala.

Asunnon ostajan on, virheeseen vedotakseen, tehtävä myyjälle reklamaatio asuntokaupassa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on huomannut virheen tai siitä, kun hänen olisi pitänyt se huomata ja aina viimeistään kahden vuoden kuluessa asuntokaupan teosta. Kyseinen kahden vuoden määräaika ei tosin sovellu sellaisessa tapauksessa, kun asunnon myyjä on muu kuin yksityishenkilö, esimerkiksi kiinteistönvälitystoimisto. Tällöin reklamaation voi tehdä kahta vuotta myöhemminkin, kunhan se tehdään kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun virhe huomattiin tai se olisi pitänyt huomata.

Kun ostaja reklamoi asunnossa olevasta virheestä, voi myyjä antaa ostajalle virheen johdosta hinnanalennusta. Hinnanalennuksen ohella, voi ostaja vaatia myyjältä lisäksi vahingonkorvausta vahingosta, joka ostajalle on asunnon virheen vuoksi aiheutunut. Jos kuitenkin virhe on olennainen, voi myös kaupan purkaminen kokonaan tulla kyseeseen.

Pääsääntöisesti asuntokauppariidat käsitellään kuluttajariitalautakunnassa. Yksityishenkilö, joka on asuntokaupan osapuolena, joko myyjänä tai ostajana, voi viedä asuntokauppariidan kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Asuntokauppariita laitetaan vireille kuluttajariitalautakunnassa kirjallisella hakemuksella. Riidan vireilletulon jälkeen kuluttajariitalautakunta ryhtyy selvittämään asiaa esimerkiksi kuulemalla asiantuntijoita tai suorittamalla tarkastuksen asunnossa, jota riita koskee. Riitojen käsittely kuluttajariitalautakunnassa on pääasiassa kirjallista.

Asian käsitteleminen kuluttajariitalautakunnassa on ilmaista, mutta riidan osapuolet vastaavat omista kustannuksistaan, kuten itse hankkimistaan asiantuntijalausunnoista tai avustajan käyttämisestä aiheutuneista kustannuksista.

Kuluttajariitalautakunta voi asiaa käsitellessään tehdä riidan osapuolille ehdotuksen sovinnoksi. Osapuolten ei kuitenkaan ole pakko suostua sovintoehdotukseen vaan he voivat vaatia, että lautakunta tekee itse päätöksen asiassa.

Kuluttajariitalautakunnan päätös on suosituksenluonteinen, eikä se siksi sido riidan osapuolia samalla tavoin, kuin esimerkiksi tuomioistuimen antama tuomio. Kuluttajariitalautakunnan päätöksestä ei voi valittaa, mutta asianosaisen ollessa tyytymätön lautakunnan ratkaisuun, voi hän viedä kuluttajariitalautakunnan ratkaiseman asian tuomioistuimen ratkaistavaksi.