Etusivu » asuntokauppariita

Avainsana: asuntokauppariita

Oikeusturvavakuutus asuntokauppariidassa

Josefine Vannio

Asuinrakennukset sekä rakennetut maa-alueet ovat merkittävä osa suomalaista kansallisvarallisuutta. Suomalaiselle kulttuurille on ominaista, että yksittäiset kotitaloudet sitovat merkittävän osan varallisuudestaan omaan asuntoon, minkä vuoksi asunto- ja kiinteistökaupat ovat yksiä elämämme merkittävimmistä oikeustoimista. Kuten oikeustoimissa yleensä, myös asuntokauppariidoissa syntyy erimielisyyksiä, jolloin voikin tulla tarve lainoppineelle avustajalle.

Asuntokauppariidoille on ominaista, että kustannukset nousevat hyvinkin korkeiksi, sillä asuntokauppariidoissa tehdään harvoin nopeita sovintoja. Tämä johtunee siitä, että asuntokauppa on sekä taloudellisesti merkittävä sitoumus että elämän merkittävä merkkipaalu, jonka seurauksena riitaan on usein patoutunut paljon tunteita. Tämä taas on omiaan pitkittämään syntynyttä asuntokauppariitaa ja näin kasvattamaan entisestään siitä aiheutuvia kustannuksia.

Asuntokauppariidat johtuvat useimmiten kaupanteon jälkeen ilmenevästä asunnossa olleesta virheestä. Yleensä kyseessä on home- tai kosteusvaurio. Asiakas tarvitseekin tällöin lähes poikkeuksetta lainoppinutta avustajaa antamaan tilanteesta oikean oikeudellisen arvioinnin sekä oikeaoppisen reklamaation sisältäen yksilöidyn euromääräisen vaatimuksen. Asuntokauppariidan kustannukset nousevatkin korkeiksi sovinnon pitkittyessä tai osoittautuessa mahdottomaksi. Lisäkustannuksia aiheutuu rakennustekniikkaan tai mikrobitutkimukseen perehtyneen asiantuntijan käytöstä riidan kohteena olevan asunnon kunnon kartoittamiseksi. Riitaisat asuntokauppariidat voivatkin pahimmillaan nousta kustannuksiltaan kymmeniin tuhansiin euroihin, minkä vuoksi on ehdottoman tärkeää huolehtia oikeusturvavakuutuksen olemassaolosta ja kattavuudesta jo ennen kaupantekohetkeä.

Edellytykset korvaukselle

Oikeusturvavakuutus on yksityishenkilöillä lähtökohtaisesti osana kotivakuutusta. Oikeusturvavakuutuksen olemassaolo kannattaa kuitenkin aina tarkistaa ennen asuntokaupan solmimista, sillä jotkin vakuutusyhtiöt saattavat vaatia oikeusturvavakuutuksen hankkimista erikseen kotivakuutuksen hankinnan yhteydessä. Jotta oikeusturvavakuutus korvaisi asuntokauppariidasta aiheutuneet kustannukset, tulee vakuutustapahtuman olla tapahtunut vakuutuksen voimassaoloaikana. Mikäli vakuutus on ollut voimassa kuitenkin alle kaksi vuotta, on lisäksi niiden asioiden, joihin riita perustuu, tullut olla syntynyt vakuutuksen voimassaoloaikana. Asuntokauppariidan näkökulmasta tämä tarkoittaa sitä, että asuntokauppa on riidan peruste, jolloin oikeusturvavakuutuksen tulisi olla voimassa jo itse asuntokauppaa tehtäessä, jotta vakuutus voisi korvata myöhemmin mahdollisesta asuntokauppariidasta aiheutuvat kustannukset.

Korvauksen edellytykset vaativat lisäksi vakuutuksen yhtäjaksoisuuden. Edellä mainitun mukaan oikeusturvavakuutuksen voi yksinkertaisimmillaan ottaa jo ennen asuntokauppaa, jolloin mahdollinen asuntokaupasta syntyvä riita kuuluu vakuutuksen piiriin. Toisekseen vakuutusta voi vaihtaa kaupanteon jälkeen, kunhan vakuutus on kuitenkin ollut voimassa yhtäjaksoisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vakuutuksen voi irtisanoa ja ottaa tilalle tämän jälkeen toisen vastaavan vakuutuksen. Olennaista korvauksen saamisessa on vakuutuksien keston yhtäjaksoisuus. Jos esimerkiksi kaupantekohetkellä on ollut voimassa vakuutus A ja riidan syntymishetkenä vakuutus B, korvataan asuntokauppariita tilanteessa, jossa vakuutukset A ja B ovat olleet voimassa taukoamatta, ilman että vakuutuksien välissä olisi ollut vakuutuksettomia päiviä. Vakuutus ei kata näin ollen sellaista asuntokauppariitaa, jossa asuntokauppa on tehty aikana, jona voimassa ei ole ollut mitään oikeusturvavakuutusta.

Korvauksen kattavuus

Vaikka oikeusturvavakuutus olisikin olemassa, ei tämä välttämättä lohduta riitaisan asuntokauppariidan kustannuksissa. Useimmiten käytetty oikeusturvavakuutuksen korvauskatto on vain noin 8500 euroa, joten suositeltavaa onkin tutustua ennen asuntokauppaa tarjolla oleviin oikeusturvavakuutuksiin ja harkita korkeampaa korvauskattoa. Vaikka Asianajajaliitto velvoittaakin asianajajaa pitäytymään asiakkaan oikeusturvavakuutuksen vakuutuskirjassa määritetyn korvauskaton rajoissa, riitaisesta asuntokaupasta syntyvä työmäärä tuskin tulee vastaamaan oikeusturvavakuutuksen asettamaa kustannusten enimmäismäärää. Näin ollen asuntokauppariidasta laskutetaan toimenpiteiden vaatiessa usein enemmän, mitä oikeusturvavakuutus korvaa, jos asiakas antaa tähän suostumuksensa ja haluaa jatkaa jo aloitettuja toimenpiteitä edelleen. Huomioitava on myös se, että oikeusturvavakuutus korvaa vain kohtuulliset ja tarpeelliset asianajokulut, jolloin tulkintaongelmia voi aiheutua tällaisten kustannusten määrittämisestä. Tämän johdosta laajempiin tutkimus-, selvitys- tai mittaustöihin ei kannata ryhtyä ennen kuin asuntokauppa on riitautettu ja korvaus myönnetty.

Josefine Vannio, Asianajotoimisto Legistum Oy

Virheet kiinteistöjen ja asuinhuoneistojen kaupoissa

Oman asunnon ostaminen on suurimalle osalle suomalaisista suurin yksittäinen investointi elämänsä aikana. Asuntokauppojen suuresta taloudellisesta intressistä huolimatta asuntokauppoihin liittyy usein pankin antaman lainapäätöksen jälkeen nopea aikataulu, jossa tarjouksia tehdään tuntematta ja tutkimatta tarkasti ostettavaa kohdetta. Asunnon ostamista sääntelevät tällöin lähinnä tarve- ja tunneperäiset seikat. Asuntokaupan yhteydessä tekemättä jätetyt tutkimukset ja kuntokartoitukset johtavat valitettavan usein siihen, että asunnon virheet selviävät kaupan osapuolille usein vasta vuosien jälkeen kaupan tekemisestä.

Asunnon ostajalla on lakiin perustuva velvollisuus tarkastaa kaupan kohde. Kiinteistön tai asuinhuoneiston silmämääräisessä tarkastuksessa virheet jäävät kuitenkin yleensä havaitsematta tai niitä ei edes ole mahdollista havaita silmämääräisessä tarkastuksessa. Harvalla asunnon ostajalla on edes riittävää tietoa ja taitoa, jotka mahdollistaisivat asunnon kunnon tarkastamisen riittävän huolellisesti ennen kaupan tekoa. Tämän vuoksi tarkastuksessa on suositeltavaa käyttää apuna asiantuntijaa.

Virheet asuntokaupoissa työllistävät nykyisin yhä enenevässä määrin sekä asianajajia että käräjäoikeuksia. Yleisimmät asuntokauppoihin liittyvät riita-asiat perustuvat ostajan asunnon virheen perusteella vaatimaan hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Ostajalla oikeus hinnan alennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheen arvo kaupantekohetkellä.

Suurin osa asuntokauppoihin liittyvistä riita-asioista olisi vältettävissä, jos osapuolet suorittaisivat kohteessa perusteellisen kuntotarkastuksen ennen kaupan tekoa. Niissä tapauksissa, joissa kuntotarkastus on tehty ennen kaupan tekoa, osapuolilla on mahdollisuus ottaa mahdolliset asunnon virheet huomioon jo tarjousta tehtäessä ja kauppahinnasta neuvoteltaessa. Virheiden tiedostaminen ennen kaupan vahvistamista palvelee molempien kaupan osapuolten etuja, koska asunnon mahdolliset virheet ovat taloudellinen riski molemmille osapuolille. Koska kaupan kohteen virheiden selvittäminen palvelee molempia osapuolia, yleisen käytännön mukaan osapuolet jakavat tutkimuksista aiheutuneet kulut keskenään.

Asuntokauppoihin perustuvien riita-asioiden ratkaiseminen käräjäoikeudessa muodostaa aina osapuolille taloudellisen riskin. Asuntokauppoihin perustuvien riita-asioiden lopputuloksen arvioiminen ennakkoon on usein keskimääräistä riita-asiaa vaikeampaa, koska tuomioistuimen ratkaisu perustuu korostetusti näytön arviointiin ja siten lähinnä sen uskottavuuteen. Virheen syntymisen ajankohta, laajuus ja taloudellinen vaikutus ovat asioita, joihin eri asiantuntijoilla on usein toisistaan poikkeavia näkemyksiä. Tämän vuoksi osapuolten on riskien minimoimiseksi ja oikeudenkäynnin välttämiseksi suositeltavaa pyrkiä asiassa sovinnolliseen ratkaisuun jo ennen asian saattamista käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Mikäli ratkaisua joudutaan hakemaan aina hovioikeudesta saakka, muodostuvat oikeudenkäyntikulut useimmissa tapauksissa vähintään yhtä suuriksi kuin alkuperäisen riita-asian taloudellinen intressi. Taloudellinen riski kasvaa myös sen vuoksi, että hovioikeusvaiheessa osapuolten oikeusturvavakuutuksien enimmäismäärä korvauksille on usein ylittynyt. Riita-asian hävinnyt osapuoli joutuu lähtökohtaisesti korvaamaan sekä omat että vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

Asuntojen kaupassa virheitä käsitellään eri tavoin ja eri lakien mukaan riippuen siitä, onko kyseessä kiinteistön vai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppa tai onko asunto ostettu uutena. Kiinteistöllä tarkoitetaan oikeustieteessä huomattavasti yksinkertaistaen maapohjaa, eli kiinteistökauppa on kyseessä silloin, kun ostetaan tila tai tontti, jolla asuinrakennus sijaitsee tai jolle se on tarkoitus rakentaa. Asuinhuoneiston kaupalla taas tarkoitetaan asunto-osakkeiden tai muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Kiinteistön kaupasta ja asuinhuoneiston kaupasta on säädetty omat lakinsa. Kiinteistöjen kaupan osalta sovellettava laki on maakaari ja asuinhuoneistojen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa.

Virheitä koskevat säännökset löytyvät maakaaren 1 luvun 17-19 §:stä. Maakaaressa virheet jaetaan laatuvirheisiin (17 §), vallintavirheisiin (18§) ja oikeudellisiin virheisiin (19§). Laatuvirheen määritelmä on pelkistetysti se, että kaupan kohde ei ominaisuuksiltaan vastaa sitä mitä on sovittu, myyjä on antanut virheellisiä tietoja kaupankohteesta tai jättänyt antamatta oleellisia tietoja, myyjä ei ole oikaissut huomaamaansa ostajan virheellistä käsitystä kaupan kohteesta tai kiinteistössä on salainen virhe. Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, joka on ollut olemassa kaupantekohetkellä mutta ostaja taikka myyjä ei ole sitä voinut havaita. Laatuvirhe on virhemuodoista selvästi yleisin.

Vallintavirheellä tarkoitetaan pelkistetysti sitä, että myyjä on antanut virheellisiä tietoja kaavoituksesta, rakennusluvista ym. tai naapurikiinteistöllä harjoitettavan toiminnan luvista taikka myyjä on jättänyt antamatta oleellisia tietoja edellä mainituista tai jättänyt oikaisematta huomaamansa ostajan virheellisen käsityksen edellä mainituista seikoista. Lisäksi vallintavirheestä on kyse, jos kiinteistöllä sijaitsevalle rakennukselle tai kiinteistöllä harjoitettavalle toiminnalle ei ole lupaa sekä jos määräosaa tai -alaa ei voida muodostaa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi, vaikka näin on ollut tarkoitus tehdä ja seikka on ollut myyjän tiedossa.

Oikeudellisella virheellä tarkoitetaan yksinkertaistetusti sitä, että ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön, koska myyjä ei ole ollut kiinteistön oikea omistaja tai myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt antamatta oleellisia tietoja kiinteistöön kohdistuvista rasitteista tai lainhuudosta. Oikeudellisesta virheestä voi olla kyse myös silloin, jos ostaja ei voi saada lainhuutoa, koska myyjän saantoa koskee jokin epäselvyys tai jos kolmas henkilö väittää, että hänellä on parempi oikeus kiinteistöön.

Asuntokauppalain osalta uuden asunnon virheestä säädetään asuntokauppalain 4 luvun 14 §:stä. Käytetyn asunnon kaupan osalta virhesäännös on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä. Asuntokauppalain virhesäännökset vastaavat suurelta osin maakaaren vastaavia.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan uudessa asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun, se ei vastaa sitä mitä säännöksissä ja määräyksissä on vaadittu rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi.

Siitä huolimatta, että asuntokauppoihin liittyvät taloudelliset intressit saattavat olla huomattavan suuria ja osapuolten tunteet pinnassa, on riita-asioiden sopiminen osapuolten kesken käräjäoikeuden ulkopuolella suotavaa. Asuntokauppoihin liittyvät riita-asiat sovitaan yleensä niin sanotusti kirkko keskelle kylää -periaatteella, joka yleensä johtaa siihen, että kumpikaan osapuoli ei ole täysin tyytyväinen tehtyyn sovintoon. Asiamiehen näkökulmasta voin todeta, että niissä tapauksissa, joissa molemmat osapuolet ovat jossain määrin tyytymättömiä sovinnon lopputulokseen, on lopputulos yleensä objektiivisesti katsottuna varsin kohtuullinen ja oikeudenkäynnin välttäminen riskienhallinnan näkökulmasta ollut molempien osapuolten näkökulmasta järkevä ratkaisu.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja.

Asuntokauppariita

Asunnon ostaminen ja myyminen voivat olla arvoltaan suurimpia taloudellisia sopimuksia, joita ihminen tekee elämänsä aikana. Suomessa tehdään vuosittain arvioiden mukaan noin satatuhatta asuntokauppaa. Laki säätelee asunto- ja kiinteistökauppaa. Asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa, jossa on säännökset uuden sekä vanhan asunnon kaupasta. Kiinteistökauppa on sen sijaan asia, josta säädetään maakaaressa. Asuntokaupassa virhevastuun sisältö ja oikeudellinen arviointi vaihtelee riippuen siitä, onko myyjänä asuntojen rakentamista ja kauppaa harjoittava ammattimainen myyjä vai onko myyjänä yksityishenkilö. Kaupan osapuolille on asetettu laissa velvollisuuksia, kuten muun muassa myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan ennakkotarkistusvelvollisuus.

Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat suhteellisen yleisiä. Asuntokauppojen yhteydessä ilmenevistä ongelmista yleisimpiä ovat asunnon ominaisuuksiin liittyvät virheet kuten esimerkiksi kosteus- ja homevauriot. Tyypillisiä ovat myös tilanteet, joissa vasta kaupanteon jälkeen ilmenee vika tai vaurio, josta kumpikaan osapuoli ei ole ollut tietoinen. Kysymys on niin sanotusta salaisesta eli piilevästä virheestä. Myyjä on vastuussa myös salaisesta virheestä, mikäli asunto merkittävästi poikkeaa laadultaan siitä mitä kyseisen kaltaiselta asunnolta voidaan edellyttää. Asunnon virhe, josta myyjä on vastuussa, voi olla myös oikeudellinen tai taloudellinen.

Mikäli asuntokaupassa ilmenee virhe, ensiarvoisen tärkeää on reagoida virheeseen mahdollisimman nopeasti. Lain mukaan virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai muutoin menettää oikeuden vedota kyseiseen virheeseen. Ostajalla on virheen perusteella mahdollisuus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Myyjälle voi syntyä velvollisuus maksaa ostajalle myös vahingonkorvausta sen johdosta, että ostajalle on aiheutunut vahinkoa virheen vuoksi. Myyjän tulee vapautuakseen korvausvelvollisuudestaan osoittaa, että virhe ei johdu hänen huolimattomuudestaan.

Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on myös asetettu määräaikoja, joiden kuluessa virheeseen on vedottava uhalla, että muuten menettää oikeuden esittää vaatimuksia virheen johdosta. Asiantuntija-apuun turvautuminen onkin usein suositeltavaa heti, kun virhe ilmenee.

Asuntokaupassa se, kummalle kaupan osapuolista vastattava virhe jää, riippuu usein siitä, onko myyjä jättänyt kertomatta tiedossaan olevasta virheestä ostajalle tai onko ostaja laiminlyönyt velvollisuutensa ottaa selvää kaupan kohteen kunnosta ja tiedoista riittävällä tavalla. Huolimatta siitä, että myyjällä on varsin ankara vastuu, ostaja ei enää jälkikäteen voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän on suorittamassaan tarkastuksessa havainnut tai joka hänen olisi pitänyt siinä havaita.

Asuntokauppariita ja sen syyt

Asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvät riidat johtuvat usein osittain epätarkoista kuntotarkastuksista kaupanteon yhteydessä, ostajan tai myyjän tietämättömyydestä tai siitä, että osapuolten käsitykset asuntokaupasta saattavat osoittautua erilaisiksi. Asuntokauppariita johtuu usein myös siitä, että jostakin olennaisesta on jätetty sopimatta. Hyvin, luotettavasti ja puolueettomasti tehdyt kuntokartoitustutkimukset sekä asiantuntijan käyttäminen kauppakirjan laadinnassa ovat sekä myyjän että ostajan etu. Kuntotarkastus olisi syytä teettää itse valitsemallaan kuntotarkastajalla eikä luottaa aikaisemmin muun toimesta teetettyihin tarkastuksiin. On hyvä myös olla itse paikalla silloin, kun tarkastus suoritetaan. Näin pystytään ehkäisemään riitoja. On toki todettava, että aina edes huolellisesti ja asiantuntevasti tehdyssä kuntotarkastuksessakaan ei havaita kaikkia piileviä virheitä,mutta silti kuntotarkastuksen teettäminen ennen kaupantekoa on molempien osapuolten edun mukaista.

Riitojen välttämiseksi on myös tärkeää tehdä kauppasopimuksesta mahdollisimman kattava eikä tyytyä lain vähimmäisvaatimuksiin. Molempien osapuolten kannalta on hyvä kirjata sopimukseen ylös kaikki mahdolliset poikkeamat ja huomautukset kaupan kohteessa, jottei niihin voida enää jälkeenpäin tehokkaasti vedota.

Asianajokustannusten lisäksi useimmiten home- ja kosteusvaurio johtaa myös siihen, että rakennus menettää suuren osan arvostaan. Yksityishenkilöiden oikeusturvavakuutus korvaa useimmissa tapauksissa asuntokauppariidoista aiheutuneita asianajokustannuksia. Oikeudellista asiantuntija-apua tarvitaan lähes aina asuntokauppariidan yhteydessä. Asiantuntija osaa tehdä asiakkaalleen oikean oikeudellisen arvioinnin asuntokaupan riitatilanteessa. Riitatilanteen arviointiin liittyy usein sen selvittäminen, milloin ja minkälaista rakennusteknistä tai mikrobitutkimukseen perehtynyttä asiantuntijaa tarvitaan taustaselvityksen hankkimiseksi. Yksityishenkilön voi olla vaikea yksin selvittää relevantit ja tarvittavat seikat, joten on suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen. Pahimmassa tapauksessa väärin perustein asunnon myyjää kohtaan esitetyt vaatimukset saattavat pilata kokonaan tälle lain mukaan kuluvan vastuun toteuttamisen.

Virheiden ilmetessä ja riidan syntyessä asiassa tulisi tai ainakin kannattaisi pyrkiä pääsemään vapaaehtoiseen sopimukseen. Riita tuomioistuimessa kestää usein pitkiä aikoja, se on kallis ja asuntokauppariita usein on osapuolille henkisesti raskas prosessi.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja. Ota yhteyttä artikkelin kirjoittajaan tästä.