Etusivu » asuntokauppa

Avainsana: asuntokauppa

Oikeusturvavakuutus asuntokauppariidassa

Josefine Vannio

Asuinrakennukset sekä rakennetut maa-alueet ovat merkittävä osa suomalaista kansallisvarallisuutta. Suomalaiselle kulttuurille on ominaista, että yksittäiset kotitaloudet sitovat merkittävän osan varallisuudestaan omaan asuntoon, minkä vuoksi asunto- ja kiinteistökaupat ovat yksiä elämämme merkittävimmistä oikeustoimista. Kuten oikeustoimissa yleensä, myös asuntokauppariidoissa syntyy erimielisyyksiä, jolloin voikin tulla tarve lainoppineelle avustajalle.

Asuntokauppariidoille on ominaista, että kustannukset nousevat hyvinkin korkeiksi, sillä asuntokauppariidoissa tehdään harvoin nopeita sovintoja. Tämä johtunee siitä, että asuntokauppa on sekä taloudellisesti merkittävä sitoumus että elämän merkittävä merkkipaalu, jonka seurauksena riitaan on usein patoutunut paljon tunteita. Tämä taas on omiaan pitkittämään syntynyttä asuntokauppariitaa ja näin kasvattamaan entisestään siitä aiheutuvia kustannuksia.

Asuntokauppariidat johtuvat useimmiten kaupanteon jälkeen ilmenevästä asunnossa olleesta virheestä. Yleensä kyseessä on home- tai kosteusvaurio. Asiakas tarvitseekin tällöin lähes poikkeuksetta lainoppinutta avustajaa antamaan tilanteesta oikean oikeudellisen arvioinnin sekä oikeaoppisen reklamaation sisältäen yksilöidyn euromääräisen vaatimuksen. Asuntokauppariidan kustannukset nousevatkin korkeiksi sovinnon pitkittyessä tai osoittautuessa mahdottomaksi. Lisäkustannuksia aiheutuu rakennustekniikkaan tai mikrobitutkimukseen perehtyneen asiantuntijan käytöstä riidan kohteena olevan asunnon kunnon kartoittamiseksi. Riitaisat asuntokauppariidat voivatkin pahimmillaan nousta kustannuksiltaan kymmeniin tuhansiin euroihin, minkä vuoksi on ehdottoman tärkeää huolehtia oikeusturvavakuutuksen olemassaolosta ja kattavuudesta jo ennen kaupantekohetkeä.

Edellytykset korvaukselle

Oikeusturvavakuutus on yksityishenkilöillä lähtökohtaisesti osana kotivakuutusta. Oikeusturvavakuutuksen olemassaolo kannattaa kuitenkin aina tarkistaa ennen asuntokaupan solmimista, sillä jotkin vakuutusyhtiöt saattavat vaatia oikeusturvavakuutuksen hankkimista erikseen kotivakuutuksen hankinnan yhteydessä. Jotta oikeusturvavakuutus korvaisi asuntokauppariidasta aiheutuneet kustannukset, tulee vakuutustapahtuman olla tapahtunut vakuutuksen voimassaoloaikana. Mikäli vakuutus on ollut voimassa kuitenkin alle kaksi vuotta, on lisäksi niiden asioiden, joihin riita perustuu, tullut olla syntynyt vakuutuksen voimassaoloaikana. Asuntokauppariidan näkökulmasta tämä tarkoittaa sitä, että asuntokauppa on riidan peruste, jolloin oikeusturvavakuutuksen tulisi olla voimassa jo itse asuntokauppaa tehtäessä, jotta vakuutus voisi korvata myöhemmin mahdollisesta asuntokauppariidasta aiheutuvat kustannukset.

Korvauksen edellytykset vaativat lisäksi vakuutuksen yhtäjaksoisuuden. Edellä mainitun mukaan oikeusturvavakuutuksen voi yksinkertaisimmillaan ottaa jo ennen asuntokauppaa, jolloin mahdollinen asuntokaupasta syntyvä riita kuuluu vakuutuksen piiriin. Toisekseen vakuutusta voi vaihtaa kaupanteon jälkeen, kunhan vakuutus on kuitenkin ollut voimassa yhtäjaksoisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vakuutuksen voi irtisanoa ja ottaa tilalle tämän jälkeen toisen vastaavan vakuutuksen. Olennaista korvauksen saamisessa on vakuutuksien keston yhtäjaksoisuus. Jos esimerkiksi kaupantekohetkellä on ollut voimassa vakuutus A ja riidan syntymishetkenä vakuutus B, korvataan asuntokauppariita tilanteessa, jossa vakuutukset A ja B ovat olleet voimassa taukoamatta, ilman että vakuutuksien välissä olisi ollut vakuutuksettomia päiviä. Vakuutus ei kata näin ollen sellaista asuntokauppariitaa, jossa asuntokauppa on tehty aikana, jona voimassa ei ole ollut mitään oikeusturvavakuutusta.

Korvauksen kattavuus

Vaikka oikeusturvavakuutus olisikin olemassa, ei tämä välttämättä lohduta riitaisan asuntokauppariidan kustannuksissa. Useimmiten käytetty oikeusturvavakuutuksen korvauskatto on vain noin 8500 euroa, joten suositeltavaa onkin tutustua ennen asuntokauppaa tarjolla oleviin oikeusturvavakuutuksiin ja harkita korkeampaa korvauskattoa. Vaikka Asianajajaliitto velvoittaakin asianajajaa pitäytymään asiakkaan oikeusturvavakuutuksen vakuutuskirjassa määritetyn korvauskaton rajoissa, riitaisesta asuntokaupasta syntyvä työmäärä tuskin tulee vastaamaan oikeusturvavakuutuksen asettamaa kustannusten enimmäismäärää. Näin ollen asuntokauppariidasta laskutetaan toimenpiteiden vaatiessa usein enemmän, mitä oikeusturvavakuutus korvaa, jos asiakas antaa tähän suostumuksensa ja haluaa jatkaa jo aloitettuja toimenpiteitä edelleen. Huomioitava on myös se, että oikeusturvavakuutus korvaa vain kohtuulliset ja tarpeelliset asianajokulut, jolloin tulkintaongelmia voi aiheutua tällaisten kustannusten määrittämisestä. Tämän johdosta laajempiin tutkimus-, selvitys- tai mittaustöihin ei kannata ryhtyä ennen kuin asuntokauppa on riitautettu ja korvaus myönnetty.

Josefine Vannio, Asianajotoimisto Legistum Oy

Asuntokauppariita

Asunnon ostaminen ja myyminen voivat olla arvoltaan suurimpia taloudellisia sopimuksia, joita ihminen tekee elämänsä aikana. Suomessa tehdään vuosittain arvioiden mukaan noin satatuhatta asuntokauppaa. Laki säätelee asunto- ja kiinteistökauppaa. Asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa, jossa on säännökset uuden sekä vanhan asunnon kaupasta. Kiinteistökauppa on sen sijaan asia, josta säädetään maakaaressa. Asuntokaupassa virhevastuun sisältö ja oikeudellinen arviointi vaihtelee riippuen siitä, onko myyjänä asuntojen rakentamista ja kauppaa harjoittava ammattimainen myyjä vai onko myyjänä yksityishenkilö. Kaupan osapuolille on asetettu laissa velvollisuuksia, kuten muun muassa myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan ennakkotarkistusvelvollisuus.

Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat suhteellisen yleisiä. Asuntokauppojen yhteydessä ilmenevistä ongelmista yleisimpiä ovat asunnon ominaisuuksiin liittyvät virheet kuten esimerkiksi kosteus- ja homevauriot. Tyypillisiä ovat myös tilanteet, joissa vasta kaupanteon jälkeen ilmenee vika tai vaurio, josta kumpikaan osapuoli ei ole ollut tietoinen. Kysymys on niin sanotusta salaisesta eli piilevästä virheestä. Myyjä on vastuussa myös salaisesta virheestä, mikäli asunto merkittävästi poikkeaa laadultaan siitä mitä kyseisen kaltaiselta asunnolta voidaan edellyttää. Asunnon virhe, josta myyjä on vastuussa, voi olla myös oikeudellinen tai taloudellinen.

Mikäli asuntokaupassa ilmenee virhe, ensiarvoisen tärkeää on reagoida virheeseen mahdollisimman nopeasti. Lain mukaan virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai muutoin menettää oikeuden vedota kyseiseen virheeseen. Ostajalla on virheen perusteella mahdollisuus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Myyjälle voi syntyä velvollisuus maksaa ostajalle myös vahingonkorvausta sen johdosta, että ostajalle on aiheutunut vahinkoa virheen vuoksi. Myyjän tulee vapautuakseen korvausvelvollisuudestaan osoittaa, että virhe ei johdu hänen huolimattomuudestaan.

Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on myös asetettu määräaikoja, joiden kuluessa virheeseen on vedottava uhalla, että muuten menettää oikeuden esittää vaatimuksia virheen johdosta. Asiantuntija-apuun turvautuminen onkin usein suositeltavaa heti, kun virhe ilmenee.

Asuntokaupassa se, kummalle kaupan osapuolista vastattava virhe jää, riippuu usein siitä, onko myyjä jättänyt kertomatta tiedossaan olevasta virheestä ostajalle tai onko ostaja laiminlyönyt velvollisuutensa ottaa selvää kaupan kohteen kunnosta ja tiedoista riittävällä tavalla. Huolimatta siitä, että myyjällä on varsin ankara vastuu, ostaja ei enää jälkikäteen voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän on suorittamassaan tarkastuksessa havainnut tai joka hänen olisi pitänyt siinä havaita.

Asuntokauppariita ja sen syyt

Asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvät riidat johtuvat usein osittain epätarkoista kuntotarkastuksista kaupanteon yhteydessä, ostajan tai myyjän tietämättömyydestä tai siitä, että osapuolten käsitykset asuntokaupasta saattavat osoittautua erilaisiksi. Asuntokauppariita johtuu usein myös siitä, että jostakin olennaisesta on jätetty sopimatta. Hyvin, luotettavasti ja puolueettomasti tehdyt kuntokartoitustutkimukset sekä asiantuntijan käyttäminen kauppakirjan laadinnassa ovat sekä myyjän että ostajan etu. Kuntotarkastus olisi syytä teettää itse valitsemallaan kuntotarkastajalla eikä luottaa aikaisemmin muun toimesta teetettyihin tarkastuksiin. On hyvä myös olla itse paikalla silloin, kun tarkastus suoritetaan. Näin pystytään ehkäisemään riitoja. On toki todettava, että aina edes huolellisesti ja asiantuntevasti tehdyssä kuntotarkastuksessakaan ei havaita kaikkia piileviä virheitä,mutta silti kuntotarkastuksen teettäminen ennen kaupantekoa on molempien osapuolten edun mukaista.

Riitojen välttämiseksi on myös tärkeää tehdä kauppasopimuksesta mahdollisimman kattava eikä tyytyä lain vähimmäisvaatimuksiin. Molempien osapuolten kannalta on hyvä kirjata sopimukseen ylös kaikki mahdolliset poikkeamat ja huomautukset kaupan kohteessa, jottei niihin voida enää jälkeenpäin tehokkaasti vedota.

Asianajokustannusten lisäksi useimmiten home- ja kosteusvaurio johtaa myös siihen, että rakennus menettää suuren osan arvostaan. Yksityishenkilöiden oikeusturvavakuutus korvaa useimmissa tapauksissa asuntokauppariidoista aiheutuneita asianajokustannuksia. Oikeudellista asiantuntija-apua tarvitaan lähes aina asuntokauppariidan yhteydessä. Asiantuntija osaa tehdä asiakkaalleen oikean oikeudellisen arvioinnin asuntokaupan riitatilanteessa. Riitatilanteen arviointiin liittyy usein sen selvittäminen, milloin ja minkälaista rakennusteknistä tai mikrobitutkimukseen perehtynyttä asiantuntijaa tarvitaan taustaselvityksen hankkimiseksi. Yksityishenkilön voi olla vaikea yksin selvittää relevantit ja tarvittavat seikat, joten on suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen. Pahimmassa tapauksessa väärin perustein asunnon myyjää kohtaan esitetyt vaatimukset saattavat pilata kokonaan tälle lain mukaan kuluvan vastuun toteuttamisen.

Virheiden ilmetessä ja riidan syntyessä asiassa tulisi tai ainakin kannattaisi pyrkiä pääsemään vapaaehtoiseen sopimukseen. Riita tuomioistuimessa kestää usein pitkiä aikoja, se on kallis ja asuntokauppariita usein on osapuolille henkisesti raskas prosessi.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja. Ota yhteyttä artikkelin kirjoittajaan tästä.