Etusivu » Matti Aaltonen

Avainsana: Matti Aaltonen

Tavaramerkin rekisteröinti

1. Mikä on tavaramerkki?

Tavaramerkki on elinkeinonharjoittajan tuotteiden tunnusmerkki. Tavaramerkin tarkoituksena on toimia eri yritysten tuotteiden, tavaroiden tai palveluiden erottamisvälineenä. Tavaramerkkejä on erilaisia. Tavaramerkki voi olla sana, lause, kuvio, ääni tai jokin edellä mainittujen yhdistelmä.

2. Miksi tavaramerkki kannattaa rekisteröidä ja mitkä ovat rekisteröinnin hyödyt?

Tavaramerkki antaa haltijalleen yksinoikeuden kyseisen merkin käyttöön tuotteiden markkinoinnissa. Tavaramerkin rekisteröiminen varmistaa sen, etteivät kilpailevat toimijat voi käyttää tuotteidensa tunnusmerkkinä samaa tai samankaltaista, rekisteröidyn tavaramerkin kanssa sekoitettavissa olevaa merkkiä. Rekisteröinnin jälkeen voi käyttää merkkiä ®.

3. Miten rekisteröity tavaramerkki vaikuttaa yrityksen arvoon?

Rekisteröity tavaramerkki yleensä vaikuttaa positiivisesti yrityksen arvoon. Esimerkiksi yrityskauppatilanteessa hyvä ja tunnettu tavaramerkki voi olla juuri se tekijä, joka ostavaa osapuolta yrityksessä kiinnostaa.

4. Miten tavaramerkki rekisteröidään?

Tavaramerkin rekisteröintiä Suomessa haetaan kirjallisesti Patentti- ja rekisterihallitukselta. Kansainvälistä rekisteröintiä voi hakea myös käyttäen hyväksi kansallisia rekisteröintijärjestelmiä tai kansainvälisiä järjestelmiä. Tavaramerkin rekisteröintiä Euroopan unionin alueelle voi hakea Euroopan yhteisön Sisämarkkinoiden harmonisointivirastolta (yhteisön tavaramerkki). World Intellectual Property Organization pitää kansainvälistä tavaramerkkirekisteriä ja sen kautta on mahdollista hakea rekisteröintiä lukuisiin maihin.

5. Kannattaako asiantuntija-avun käyttäminen?

Tavaramerkin rekisteröintiä voi hakea itsekin, mutta useissa tapauksissa asiantuntija-avun käyttäminen on suositeltavaa. Näin voidaan varmentaa ennakolta rekisteröinnin onnistumista. Asiantuntija osaa myös esimerkiksi neuvoa, mihin tavara- ja palveluluokkiin rekisteröintiä kannattaa hakea. Selvitettäväksi tulee myös aiotun tavaramerkin rekisteröimisedellytykset. Ratkaistavaksi tulee lisäksi tavaramerkin maantieteellinen ulottuvuus.

Matti Aaltonen

lakimies, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä tavaramerkkiasioiden asiantuntijana.

Työsuhdekeksintölaki velvoittaa sekä työnantajaa että työntekijää

Suomessa on voimassa Laki oikeudesta työntekijän tekemiin keksintöihin (656/1967), jota kutsutaan työsuhdekeksintölaiksi. Nimestään huolimatta lakia sovelletaan niin työ- kuin virkasuhteissa tehtyihin, Suomessa patentoitavissa oleviin keksintöihin.

Patentoitavissa olevalla keksinnöllä tarkoitetaan, että keksintö täyttää patenttilakimme mukaiset patentoitavuuden kriteerit. Jotta keksintö olisi patentoitavissa, sen on oltava uusi ja keksinnöllinen eli se ei saa olla osa tunnettua tekniikkaa ja sen tulee samalla olennaisesti erota tunnetusta tekniikasta. Keksinnöltä vaaditaan myös teknistä luonnetta sekä tehoa ja sen on oltava teollisesti hyödynnettävissä ja aina toisinnettavissa.

Työntekijän tehdessä patentoitavan keksinnön, joka liittyy työnantajan toimialaan, tulee sovellettavaksi työsuhdekeksintölaki. Lain soveltaminen ei edellytä sitä, että keksintö todellisuudessa patentoitaisiin, vaan jo se, että teoriassa tämä patentointi olisi mahdollinen, saa aikaan lain soveltumisen.  Työnantajan toimialaa määritettäessä huomioidaan myös työnantajan kanssa samaan konserniin kuuluvien yritysten toimialat. Voidaankin sanoa, että lain soveltumista määrittävät kolme kriteeriä: työsuhde-, patentoitavuus- ja toimialakriteerit.

Työsuhdekeksintölain soveltuminen aiheuttaa tiettyjä velvoitteita niin keksinnön tehneelle työntekijälle kuin työnantajallekin. Työntekijällä on velvollisuus viipymättä ilmoittaa kirjallisesti työnantajalle tekemästään keksinnöstä ja antaa keksinnön sisällöstä sellainen tieto, että työnantaja voi sen perusteella ymmärtää keksinnön. Monessa yrityksessä on käytössä tätä tarkoitusta varten keksintöilmoitus. Työnantajan on neljän kuukauden sisällä keksintöilmoituksen saatuaan ilmoitettava, mihin toimenpiteisiin se ryhtyy keksinnön johdosta.

Mikäli työnantaja päättää ottaa oikeudet työntekijän ilmoittamaan keksintöön, on työnantajalla velvollisuus maksaa keksinnöstä kohtuullinen korvaus sekä annettava keksinnöstä maksettavan korvauksen määrittämiseksi tarpeelliset tiedot. Kohtuullinen korvaus määritetään tapauskohtaisesti ja sen suuruuteen voivat vaikuttaa keksinnölle haetut patentit ja sille myönnetyt patentit sekä keksinnön mukaisten tuotteiden tai keksinnön mukaisen menetelmän mukaan valmistettujen tuotteiden valmistusmäärät ja myyntihinnat. Nämä toki selviävät vasta myöhemmin, eivätkä tiedot ole käytettävissä ilmoitushetkellä. Useissa yrityksissä on käytössä ennalta sovittu keksintöohjesääntö, jonka sisältämien sääntöjen perusteella työnantaja määrittää maksettavan korvauksen.

Riippuen keksinnön luonteesta, työnantajan saamien oikeuksien laajuus vaihtelee. Nyrkkisääntö on, että mitä läheisemmin keksintö liittyy työsuhteeseen ja työtehtäviin, sitä laajemmat oikeudet työnantaja saa. Tapana on jakaa keksinnöt nk. A-, B-, C- ja D-keksintöihin. A-keksinnöllä on selvä yhteys työntekijän tekemien työtehtävien kanssa, kun taas esimerkiksi C-keksintö on syntynyt ilman mitään yhteyttä työsuhteeseen, mutta keksinnön hyväksikäyttö kuuluu työnantajan toimialaan. A-keksinnön ollessa kyseessä, työnantajalla on oikeus ottaa kaikki oikeudet keksintöön (riippumatta sen toimialasta), mutta C-keksinnön kohdalla työnantajalla on vain etuoikeus neuvotella keksinnöstä.

Yrityksissä kannattaa sopia ennalta menettelyistä keksintötilanteissa. Tämä on sekä työnantajan että työntekijöiden etu. Sopimalla asioista kannustetaan samalla työntekijöitä luovaan keksijyyteen ja pienennetään riitojen todennäköisyyttä huomattavasti. Välttämättä kaikki ei aina kuitenkaan suju sopuisasti ja tällöin voidaan tarvittaessa kääntyä työsuhdekeksintölautakunnan puoleen, jonka nimenomaisena tehtävänä on antaa lausuntoja työsuhdekeksintölain soveltamista koskevissa asioissa.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä tavaramerkkiasioiden asiantuntijana.

Tavaramerkki on tuotteen tunnusmerkki

Tavaramerkki on elinkeinonharjoittajan tuotteiden tunnusmerkki. Tavaramerkin tarkoituksena on toimia eri yritysten tuotteiden, palveluiden tai tavaroiden erottamisvälineenä. Tavaramerkki antaa haltijalleen yksinoikeuden kyseisen merkin käyttöön tuotteiden markkinoinnissa.

Saadakseen yksinoikeuden merkin käyttöön elinkeinoharjoittajan tulee rekisteröidä tavaramerkki. Suomessa rekisteröintiviranomaisena toimii Patentti- ja rekisterihallitus (PRH). Rekisteröityään tavaramerkin elinkeinonharjoittaja voi valvoa oikeuksiaan ja estää kilpailijoita käyttämästä tavaramerkkejä, jotka ovat sekoitettavissa rekisteröityyn tavaramerkkiin. Yksinoikeus suojaa elinkeinonharjoittajan lisäksi myös kuluttajia, jotka voivat luottaa tietyllä merkillä myytävien tuotteiden laatuun ja lähteeseen.

Suomalaisen tavaramerkkirekisteröinnin sijaan elinkeinoharjoittaja voi hakea Yhteisön tavaramerkkiä eli koko Euroopan unionin alueen kattavaa tavaramerkkiä. Yhteisön tavaramerkkiä haettaessa rekisteröintiviranomaisena toimii Euroopan yhteisön Sisämarkkinoiden harmonisointivirasto (OHIM, Office for Harmonization in the Internal Market). Yhteisön tavaramerkki voidaan rekisteröidä ainoastaan koko EU:n alueelle, eli rekisteröintiä ei voida valikoida vain tiettyjen jäsenvaltioiden alueelle. Rekisteröinnin oikeusvaikutukset ovat koko alueella samat.

Yhteisön tavaramerkkiä koskeva hakemus tulee tehdä OHIM:n lomakkeelle. Lomake tulee jättää joko suoraan OHIM:iin tai sen voi toimittaa myös PRH:n kautta. Rekisteröintihakemuksen voi tehdä myös sähköisesti. Rekisteröintimenettely sisältää muun muassa muodollisen tarkastuksen, absoluuttisten esteiden tutkimisen, relatiivisten esteiden tutkimisen sekä kuuluttamisen yhteisön tavaramerkkilehdessä. Muilla tavaramerkkien haltijoilla on väiteoikeus hakemuksen julkaisemisen jälkeen kolmen (3) kuukauden määräajalla. Mikäli rekisteröinnille on este jonkin jäsenvaltion osalta, merkin rekisteröinti raukeaa koko EU:n osalta. Mahdollisista kustannuksista huolimatta rekisteröintihakemuksen laadinnassa kannattaa käyttää asiantuntevaa asiantuntija-apua.

Rekisteröinnin yhteydessä tavaramerkin hakijalla on mahdollisuus vedota aikaisempaan hakemukseen perustuvaan etuoikeuteen. Tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi suomalaisen tavaramerkin haltija voi vedota Suomessa tekemäänsä tavaramerkkirekisteröintiin ja saada niin sanotun senioriteetin hakemukselleen. Tällöin yhteisön tavaramerkki voi saada tietyn maan osalta paremman, vanhemman oikeuden. Yhteisön tavaramerkin rekisteröinti on voimassa 10 vuotta hakemispäivästä ja rekisteröinnin voi uudistaa 10 vuoden jaksoissa.

Yhteisön tavaramerkkiä kannattaa hakea etenkin elinkeinonharjoittajan, jonka toiminta ulottuu tai on suunniteltu ulottuvan Suomen lisäksi muualle EU:n alueelle. Myös muita kansainvälisiä rekisteröintivaihtoehtoja edellä mainittujen lisäksi on mahdollista käyttää. Kunkin järjestelmän hyödyt ja haitat sekä se, mitä rekisteröintijärjestelmää kannattaa milloinkin käyttää, riippuu kustakin tapauksesta ja tapausten erityispiirteistä.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä tavaramerkkiasioiden asiantuntijana.

Hyvä brändi kannattaa suojata

Brändi muodostuu useasta tekijästä – yrityksen ja tuotteiden nimistä, tunnuksista, logoista, musiikista ja nykyisin myös verkkoilmeestä. Se luo mielikuvan siitä, mitä yritys tekee, mitä se tuottaa ja miten se tämän tekee. Ennen kaikkea brändi erottaa yrityksen sen kilpailijoista.

Menestyvän brändin arvo yrityksen koko arvosta voi olla hyvinkin merkittävä. Viisas yritys suojelee omaa brändiänsä sen luvattomalta hyödyntämiseltä lainsäädännön tarjoamin keinoin. Miksi antaa valua lukuisien työtuntien hedelmien pois omista käsistä ilmaiseksi, jos yhtä hyvin voisi taloudellisesti hyödyntää isolla työllä luotua brändiä?

Yrityksellä voi olla yksi tai useampi brändi riippuen siitä, millä strategialla yritys brändiään rakentaa. Mikäli yrityksen brändi on luotu sen toiminimen ympärille, saa yritys vahvan suojan nimelleen rekisteröimällä nimen toiminimekseen, rinnakkaistoiminimekseen tai aputoiminimekseen. Rinnakkaistoiminimellä tarkoitetaan yrityksen varsinaisen toiminimen vieraskielistä käännöstä, kun taas aputoiminimi on varsinaisesta toiminimestä täysin erillinen nimi, jolla voidaan harjoittaa jotakin osaa yrityksen liiketoiminnasta. Rekisteröinti estää muita elinkeinonharjoittajia käyttämästä rekisteröityyn toiminimeen sekoitettavissa olevaa toiminimeä. Toiminimilakimme suojaa myös vakiintuneita toiminimiä, mutta vakiintumisen toteennäyttäminen on hankalaa mahdollisessa riitatilanteessa. Lisäksi vakiintumisen kautta voi saada suojaa vain sillä maantieteellisellä alueella, jolla nimi on vakiintunut.

Yrityksen brändi ei aina rakennu yrityksen varsinaisen toiminimen varaan. Brändi voidaan yhtä hyvin rakentaa myös aputoiminimien tai tavaramerkkien ympärille. Myös nämä molemmat kannattaa rekisteröidä patentti- ja rekisterihallituksella vahvan loukkaussuojan rakentamiseksi, vaikkakin molemmille voidaan saada suojaa myös vakiintumisen kautta.

Aputoiminimen käyttö brändin luomisessa on kätevää esimerkiksi silloin, kun halutaan tavoitella uusia asiakasryhmiä tai laajentaa liiketoimintaa aloille, joilla ei ole ennen toimittu. Vanha toiminimi ei välttämättä sisällä tietoa uudesta toimialasta, ja tämän rinnalle voidaan tällöin ottaa uusi nimi, joka sopii ja kuvaa paremmin uutta toimintasektoria. Myös joissain tilanteissa voi olla helpompaa, järkevämpää tai tarkoituksenmukaisempaa hallita yrityksen eri toimialoilla tai -sektoreilla tapahtuva toimintaa eri nimien alla.

Tavaramerkkinä voidaan suojata erottamiskykyinen tunnus, jolla halutaan erottaa omat tuotteet tai palvelut toisten vastaavista. Tavaramerkki voi olla sana, kuvio, ääni tai vaikka iskulause – pääasia on, että se erottaa suojaamansa kohteen muiden aiemmista tavaramerkeistä. Tavaramerkki ei koskaan saa olla sekoitettavissa toisten aiempiin tavaramerkkeihin tai toiminimiin. Sekoitettavuutta tutkitaan samankaltaisia tuotteita suojaavien merkkien osalta.

Myös tekijänoikeutta voidaan käyttää brändin suojaamiseen. Tekijänoikeussuojaa saa teokselle, joka ylittää nk. teoskynnyksen eli on itsenäinen ja omaperäinen, aiemmista teoksista erottuva, luovan työn tulos. Toisin kuin toiminimiä ja tavaramerkkejä, tekijänoikeutta ei voi rekisteröidä. Se syntyy automaattisesti teoksen tekijälle. Mikäli esimerkiksi yrityksen logo on tarpeeksi taiteellinen, voi sen loukkausta vastaan puolustautua myös vetoamalla tekijänoikeuteen, varsinkin jos logolle ei ole haettu tavaramerkkiä. Myös esimerkiksi yrityksen tunnusmelodia voi saada suojaa tekijänoikeuden kautta.

Koska brändin eri osatekijät voivat olla ja yleensä ovatkin hyvin merkittäviä tekijöitä yrityksen arvon kannalta, tulee ne suojata käytettävissä olevin keinoin. Myös niihin liittyvät sopimukset tulee tehdä huolella ja kirjallisesti. Syytä on esimerkiksi varmistua, ettei sama tai samantapainen logo voi päätyä kilpailevan yrityksen käyttöön. Hyvin hoidetuilla immateriaalioikeuksilla luodaan yritykselle positiivinen imago ja maine sekä helpotetaan monessa tilanteessa erittäin vaikeita näyttö- ja todistelukysymyksiä. Kirjallisten sopimusten ja rekisteröintien avulla saadaan myös informaatio säilytettyä yrityksen työntekijöiden käytettävissä ja mahdollistetaan oikeuksien siirrettävyys esimerkiksi liiketoiminnan kaupassa. Hyvin suojatulla brändillä on suora vaikutus yrityksen arvoon

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä tavaramerkkiasioiden asiantuntijana.

Immateriaalioikeuksien merkitys kasvuyhtiöiden yrityskaupoissa

Kasvuyhtiöiden yrityskaupoissa kaupan kohteena on tyypillisesti yritysvarallisuus, joka koostuu yhä useammin perinteisen omaisuuden sijaan pitkälti aineettomista oikeuksista eli immateriaalioikeuksista. Kärjistäen ilmaistuna voidaan sanoa, että yrityskaupoissa myytiin ennen koneita, kun taas nykyään kaupan kohteena on immateriaalioikeus yrityskaupassa, jota oikeuttaa koneiden valmistamiseen.

Immateriaalioikeuksia ovat muun muassa patentit, hyödyllisyysmallioikeudet, tavaramerkit, tekijänoikeudet, edellä mainittuihin kohdistuvat käyttöoikeudet ja yrityssalaisuudet.

Kasvuyhtiöön kohdistuvassa yrityskaupassa ostajan pyrkimyksenä on tyypillisesti tietyn teknologian tai muun kehitystyön tuloksen hankkiminen omaan käyttöönsä. Varsinainen kaupan kohteen sisältö koostuu toisin sanoen teknologiaan kohdistuvista oikeuksista, jotka ovat joko ostettavassa liiketoiminnassa itsessään syntynyttä tai kolmansilta osapuolilta lisenssein hankittua yritysvarallisuutta.

Onnistunut yrityskauppa edellyttää myyvältä osapuolelta oikeuksien huolellista dokumentointia ja kontrolloitua hallintaa. Dokumentaation laadulla on tyypillisesti aina kauppahintaan ulottuvia vaikutuksia. Kauppahintapotentiaalin turvaamiseksi myyjä voi teettää asiantuntijalla immateriaalioikeuksiin kohdistuvan riskianalyysin ja saattaa kaupan kohteen analyysiraportista ilmenevien toimenpidesuositusten mukaisesti  ”myyntikuntoon”.

Vastaavasti ostavalta osapuolelta onnistunut yrityskauppa edellyttää immateriaalioikeuksien ja niiden arvoon vaikuttavien seikkojen huolellista selvittämistä systemaattisen ennakkotarkastuksen eli Due Diligence–tarkastuksen muodossa. Ennakkotarkastuksella pyritään poistamaan myyjän ja ostajan välillä vallitsevaa osapuolten välisen tiedon epätasapainoa kaupan kohteesta. Tarkastusraporteissa havaituilla seikoilla on tyypillisesti kauppahintaan ulottuvia vaikutuksia ja kauppa saattaa jäädä havaintojen perusteella jopa kokonaan toteutumatta.

Turhan usein immateriaalioikeuksien huolellinen tarkastaminen laiminlyödään huolimatta siitä, että niiden merkitys yrityskauppatilanteessa on lähtökohtaisesti ollut selvillä. Kiireelle ja muille käytännönseikoille annetaan tyypillisesti etusijaa, jolloin yrityskaupan juridinen valmistelu ei ole toteteutettavissa riittävällä huolellisuudella. Tällöin lopputuloksena havaitaan esimerkiksi, että kaupan kohteena olleita oikeuksia rasittaa kolmansien osapuolten oikeudet tai että siihen kohdistuvia oikeuksia ei ole ylipääänsä siirretty pätevällä tavalla kaupan kohteena olleelle yhtiölle, vaan ne ovatkin tosiasiallisesti edelleen sen alihankkijalla.

Immateriaalioikeuksien kokonaisvaltainen ymmärtäminen ja tunnistaminen ovat kasvuyhtiöihin kohdistuvissa yrityskaupoissa sekä myyjän että ostajan intresseissä.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:ssä tavaramerkkiasioiden asiantuntijana.

Virheet kiinteistöjen ja asuinhuoneistojen kaupoissa

Oman asunnon ostaminen on suurimalle osalle suomalaisista suurin yksittäinen investointi elämänsä aikana. Asuntokauppojen suuresta taloudellisesta intressistä huolimatta asuntokauppoihin liittyy usein pankin antaman lainapäätöksen jälkeen nopea aikataulu, jossa tarjouksia tehdään tuntematta ja tutkimatta tarkasti ostettavaa kohdetta. Asunnon ostamista sääntelevät tällöin lähinnä tarve- ja tunneperäiset seikat. Asuntokaupan yhteydessä tekemättä jätetyt tutkimukset ja kuntokartoitukset johtavat valitettavan usein siihen, että asunnon virheet selviävät kaupan osapuolille usein vasta vuosien jälkeen kaupan tekemisestä.

Asunnon ostajalla on lakiin perustuva velvollisuus tarkastaa kaupan kohde. Kiinteistön tai asuinhuoneiston silmämääräisessä tarkastuksessa virheet jäävät kuitenkin yleensä havaitsematta tai niitä ei edes ole mahdollista havaita silmämääräisessä tarkastuksessa. Harvalla asunnon ostajalla on edes riittävää tietoa ja taitoa, jotka mahdollistaisivat asunnon kunnon tarkastamisen riittävän huolellisesti ennen kaupan tekoa. Tämän vuoksi tarkastuksessa on suositeltavaa käyttää apuna asiantuntijaa.

Virheet asuntokaupoissa työllistävät nykyisin yhä enenevässä määrin sekä asianajajia että käräjäoikeuksia. Yleisimmät asuntokauppoihin liittyvät riita-asiat perustuvat ostajan asunnon virheen perusteella vaatimaan hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Ostajalla oikeus hinnan alennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheen arvo kaupantekohetkellä.

Suurin osa asuntokauppoihin liittyvistä riita-asioista olisi vältettävissä, jos osapuolet suorittaisivat kohteessa perusteellisen kuntotarkastuksen ennen kaupan tekoa. Niissä tapauksissa, joissa kuntotarkastus on tehty ennen kaupan tekoa, osapuolilla on mahdollisuus ottaa mahdolliset asunnon virheet huomioon jo tarjousta tehtäessä ja kauppahinnasta neuvoteltaessa. Virheiden tiedostaminen ennen kaupan vahvistamista palvelee molempien kaupan osapuolten etuja, koska asunnon mahdolliset virheet ovat taloudellinen riski molemmille osapuolille. Koska kaupan kohteen virheiden selvittäminen palvelee molempia osapuolia, yleisen käytännön mukaan osapuolet jakavat tutkimuksista aiheutuneet kulut keskenään.

Asuntokauppoihin perustuvien riita-asioiden ratkaiseminen käräjäoikeudessa muodostaa aina osapuolille taloudellisen riskin. Asuntokauppoihin perustuvien riita-asioiden lopputuloksen arvioiminen ennakkoon on usein keskimääräistä riita-asiaa vaikeampaa, koska tuomioistuimen ratkaisu perustuu korostetusti näytön arviointiin ja siten lähinnä sen uskottavuuteen. Virheen syntymisen ajankohta, laajuus ja taloudellinen vaikutus ovat asioita, joihin eri asiantuntijoilla on usein toisistaan poikkeavia näkemyksiä. Tämän vuoksi osapuolten on riskien minimoimiseksi ja oikeudenkäynnin välttämiseksi suositeltavaa pyrkiä asiassa sovinnolliseen ratkaisuun jo ennen asian saattamista käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Mikäli ratkaisua joudutaan hakemaan aina hovioikeudesta saakka, muodostuvat oikeudenkäyntikulut useimmissa tapauksissa vähintään yhtä suuriksi kuin alkuperäisen riita-asian taloudellinen intressi. Taloudellinen riski kasvaa myös sen vuoksi, että hovioikeusvaiheessa osapuolten oikeusturvavakuutuksien enimmäismäärä korvauksille on usein ylittynyt. Riita-asian hävinnyt osapuoli joutuu lähtökohtaisesti korvaamaan sekä omat että vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

Asuntojen kaupassa virheitä käsitellään eri tavoin ja eri lakien mukaan riippuen siitä, onko kyseessä kiinteistön vai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppa tai onko asunto ostettu uutena. Kiinteistöllä tarkoitetaan oikeustieteessä huomattavasti yksinkertaistaen maapohjaa, eli kiinteistökauppa on kyseessä silloin, kun ostetaan tila tai tontti, jolla asuinrakennus sijaitsee tai jolle se on tarkoitus rakentaa. Asuinhuoneiston kaupalla taas tarkoitetaan asunto-osakkeiden tai muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Kiinteistön kaupasta ja asuinhuoneiston kaupasta on säädetty omat lakinsa. Kiinteistöjen kaupan osalta sovellettava laki on maakaari ja asuinhuoneistojen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa.

Virheitä koskevat säännökset löytyvät maakaaren 1 luvun 17-19 §:stä. Maakaaressa virheet jaetaan laatuvirheisiin (17 §), vallintavirheisiin (18§) ja oikeudellisiin virheisiin (19§). Laatuvirheen määritelmä on pelkistetysti se, että kaupan kohde ei ominaisuuksiltaan vastaa sitä mitä on sovittu, myyjä on antanut virheellisiä tietoja kaupankohteesta tai jättänyt antamatta oleellisia tietoja, myyjä ei ole oikaissut huomaamaansa ostajan virheellistä käsitystä kaupan kohteesta tai kiinteistössä on salainen virhe. Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, joka on ollut olemassa kaupantekohetkellä mutta ostaja taikka myyjä ei ole sitä voinut havaita. Laatuvirhe on virhemuodoista selvästi yleisin.

Vallintavirheellä tarkoitetaan pelkistetysti sitä, että myyjä on antanut virheellisiä tietoja kaavoituksesta, rakennusluvista ym. tai naapurikiinteistöllä harjoitettavan toiminnan luvista taikka myyjä on jättänyt antamatta oleellisia tietoja edellä mainituista tai jättänyt oikaisematta huomaamansa ostajan virheellisen käsityksen edellä mainituista seikoista. Lisäksi vallintavirheestä on kyse, jos kiinteistöllä sijaitsevalle rakennukselle tai kiinteistöllä harjoitettavalle toiminnalle ei ole lupaa sekä jos määräosaa tai -alaa ei voida muodostaa kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi, vaikka näin on ollut tarkoitus tehdä ja seikka on ollut myyjän tiedossa.

Oikeudellisella virheellä tarkoitetaan yksinkertaistetusti sitä, että ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön, koska myyjä ei ole ollut kiinteistön oikea omistaja tai myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt antamatta oleellisia tietoja kiinteistöön kohdistuvista rasitteista tai lainhuudosta. Oikeudellisesta virheestä voi olla kyse myös silloin, jos ostaja ei voi saada lainhuutoa, koska myyjän saantoa koskee jokin epäselvyys tai jos kolmas henkilö väittää, että hänellä on parempi oikeus kiinteistöön.

Asuntokauppalain osalta uuden asunnon virheestä säädetään asuntokauppalain 4 luvun 14 §:stä. Käytetyn asunnon kaupan osalta virhesäännös on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä. Asuntokauppalain virhesäännökset vastaavat suurelta osin maakaaren vastaavia.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan uudessa asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä mitä voidaan katsoa sovitun, se ei vastaa sitä mitä säännöksissä ja määräyksissä on vaadittu rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi.

Siitä huolimatta, että asuntokauppoihin liittyvät taloudelliset intressit saattavat olla huomattavan suuria ja osapuolten tunteet pinnassa, on riita-asioiden sopiminen osapuolten kesken käräjäoikeuden ulkopuolella suotavaa. Asuntokauppoihin liittyvät riita-asiat sovitaan yleensä niin sanotusti kirkko keskelle kylää -periaatteella, joka yleensä johtaa siihen, että kumpikaan osapuoli ei ole täysin tyytyväinen tehtyyn sovintoon. Asiamiehen näkökulmasta voin todeta, että niissä tapauksissa, joissa molemmat osapuolet ovat jossain määrin tyytymättömiä sovinnon lopputulokseen, on lopputulos yleensä objektiivisesti katsottuna varsin kohtuullinen ja oikeudenkäynnin välttäminen riskienhallinnan näkökulmasta ollut molempien osapuolten näkökulmasta järkevä ratkaisu.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja.

Asuntokauppariita

Asunnon ostaminen ja myyminen voivat olla arvoltaan suurimpia taloudellisia sopimuksia, joita ihminen tekee elämänsä aikana. Suomessa tehdään vuosittain arvioiden mukaan noin satatuhatta asuntokauppaa. Laki säätelee asunto- ja kiinteistökauppaa. Asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa, jossa on säännökset uuden sekä vanhan asunnon kaupasta. Kiinteistökauppa on sen sijaan asia, josta säädetään maakaaressa. Asuntokaupassa virhevastuun sisältö ja oikeudellinen arviointi vaihtelee riippuen siitä, onko myyjänä asuntojen rakentamista ja kauppaa harjoittava ammattimainen myyjä vai onko myyjänä yksityishenkilö. Kaupan osapuolille on asetettu laissa velvollisuuksia, kuten muun muassa myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan ennakkotarkistusvelvollisuus.

Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat suhteellisen yleisiä. Asuntokauppojen yhteydessä ilmenevistä ongelmista yleisimpiä ovat asunnon ominaisuuksiin liittyvät virheet kuten esimerkiksi kosteus- ja homevauriot. Tyypillisiä ovat myös tilanteet, joissa vasta kaupanteon jälkeen ilmenee vika tai vaurio, josta kumpikaan osapuoli ei ole ollut tietoinen. Kysymys on niin sanotusta salaisesta eli piilevästä virheestä. Myyjä on vastuussa myös salaisesta virheestä, mikäli asunto merkittävästi poikkeaa laadultaan siitä mitä kyseisen kaltaiselta asunnolta voidaan edellyttää. Asunnon virhe, josta myyjä on vastuussa, voi olla myös oikeudellinen tai taloudellinen.

Mikäli asuntokaupassa ilmenee virhe, ensiarvoisen tärkeää on reagoida virheeseen mahdollisimman nopeasti. Lain mukaan virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai muutoin menettää oikeuden vedota kyseiseen virheeseen. Ostajalla on virheen perusteella mahdollisuus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Myyjälle voi syntyä velvollisuus maksaa ostajalle myös vahingonkorvausta sen johdosta, että ostajalle on aiheutunut vahinkoa virheen vuoksi. Myyjän tulee vapautuakseen korvausvelvollisuudestaan osoittaa, että virhe ei johdu hänen huolimattomuudestaan.

Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on myös asetettu määräaikoja, joiden kuluessa virheeseen on vedottava uhalla, että muuten menettää oikeuden esittää vaatimuksia virheen johdosta. Asiantuntija-apuun turvautuminen onkin usein suositeltavaa heti, kun virhe ilmenee.

Asuntokaupassa se, kummalle kaupan osapuolista vastattava virhe jää, riippuu usein siitä, onko myyjä jättänyt kertomatta tiedossaan olevasta virheestä ostajalle tai onko ostaja laiminlyönyt velvollisuutensa ottaa selvää kaupan kohteen kunnosta ja tiedoista riittävällä tavalla. Huolimatta siitä, että myyjällä on varsin ankara vastuu, ostaja ei enää jälkikäteen voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän on suorittamassaan tarkastuksessa havainnut tai joka hänen olisi pitänyt siinä havaita.

Asuntokauppariita ja sen syyt

Asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvät riidat johtuvat usein osittain epätarkoista kuntotarkastuksista kaupanteon yhteydessä, ostajan tai myyjän tietämättömyydestä tai siitä, että osapuolten käsitykset asuntokaupasta saattavat osoittautua erilaisiksi. Asuntokauppariita johtuu usein myös siitä, että jostakin olennaisesta on jätetty sopimatta. Hyvin, luotettavasti ja puolueettomasti tehdyt kuntokartoitustutkimukset sekä asiantuntijan käyttäminen kauppakirjan laadinnassa ovat sekä myyjän että ostajan etu. Kuntotarkastus olisi syytä teettää itse valitsemallaan kuntotarkastajalla eikä luottaa aikaisemmin muun toimesta teetettyihin tarkastuksiin. On hyvä myös olla itse paikalla silloin, kun tarkastus suoritetaan. Näin pystytään ehkäisemään riitoja. On toki todettava, että aina edes huolellisesti ja asiantuntevasti tehdyssä kuntotarkastuksessakaan ei havaita kaikkia piileviä virheitä,mutta silti kuntotarkastuksen teettäminen ennen kaupantekoa on molempien osapuolten edun mukaista.

Riitojen välttämiseksi on myös tärkeää tehdä kauppasopimuksesta mahdollisimman kattava eikä tyytyä lain vähimmäisvaatimuksiin. Molempien osapuolten kannalta on hyvä kirjata sopimukseen ylös kaikki mahdolliset poikkeamat ja huomautukset kaupan kohteessa, jottei niihin voida enää jälkeenpäin tehokkaasti vedota.

Asianajokustannusten lisäksi useimmiten home- ja kosteusvaurio johtaa myös siihen, että rakennus menettää suuren osan arvostaan. Yksityishenkilöiden oikeusturvavakuutus korvaa useimmissa tapauksissa asuntokauppariidoista aiheutuneita asianajokustannuksia. Oikeudellista asiantuntija-apua tarvitaan lähes aina asuntokauppariidan yhteydessä. Asiantuntija osaa tehdä asiakkaalleen oikean oikeudellisen arvioinnin asuntokaupan riitatilanteessa. Riitatilanteen arviointiin liittyy usein sen selvittäminen, milloin ja minkälaista rakennusteknistä tai mikrobitutkimukseen perehtynyttä asiantuntijaa tarvitaan taustaselvityksen hankkimiseksi. Yksityishenkilön voi olla vaikea yksin selvittää relevantit ja tarvittavat seikat, joten on suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen. Pahimmassa tapauksessa väärin perustein asunnon myyjää kohtaan esitetyt vaatimukset saattavat pilata kokonaan tälle lain mukaan kuluvan vastuun toteuttamisen.

Virheiden ilmetessä ja riidan syntyessä asiassa tulisi tai ainakin kannattaisi pyrkiä pääsemään vapaaehtoiseen sopimukseen. Riita tuomioistuimessa kestää usein pitkiä aikoja, se on kallis ja asuntokauppariita usein on osapuolille henkisesti raskas prosessi.

Matti Aaltonen

asianajaja, varatuomari

Kirjoittaja toimii Asianajotoimisto Legistum Oy:n lakimiehenä hoitaen muun muassa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä toimeksiantoja. Ota yhteyttä artikkelin kirjoittajaan tästä.